Эффект Долиной: слово о недействительности сделки.
В последнее время по России прокатилась волна мошенничества, связанная с обманом пенсионеров и завладением их денежными средствами, полученными последними, в том числе при совершении возмездных сделок.
Российские суды поспешили на помощь обманутым гражданам. По стране стали массово признавать сделки по продаже квартир граждан, обратившихся с заявлением о совершении в отношении них преступления, недействительными.
С одной стороны суд выполнил свою социальную функцию и защитил интересы незащищенных слоев общества, но с другой стороны….
А что же произошло с другой стороной двусторонней возмездной сделки купли-продажи жилого помещения, с покупателем?
Вот здесь то и проявилось непонимание происходящего среди населения. В социальных сетях начали массово обсуждать дело народной артистки Ларисы Долиной, по иску которой сделку купли-продажи признали недействительной на основании статьи 178 ГК РФ (недействительность сделки, совершенной под влиянием существенного заблуждения), а также статьи 179 ГК РФ (недействительность сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств). Не будем вдаваться в тонкости отличий квалификации оснований признания сделки недействительной на основании данных правовых норм, а укажем лишь, что в данном кейсе суд сам не определился какое именно основание им было применено. При вынесении решения суд отказал в признании покупателя Полины Лурье добросовестным приобретателем.
В блогосфере возникло новое понятие «Эффект Долиной».
По стране прокатилась последующая волна признания различных возмездных сделок с имуществом, в том числе нотариально удостоверенных, недействительными (договор аренды имущества, договор купли-продажи транспортных средств, кредитный договор, договор купли-продажи квартиры).
Практика по делам указанной категории о признании сделок недействительными, порожденная российским правосудием, негативно повлияла на гражданский оборот в государстве.
В Государственной Думе РФ лидеры нескольких фракций и председатели профильных комитетов призвали срочно принять меры к восстановлению баланса интересов обеих сторон сделки.
Возникшая правоприменительная практика требует анализа действующего законодательства.
Во-первых, давайте определимся для каких целей требуется признание покупателя добросовестным и возможно ли это в условиях приобретения им недвижимого имущества у продавца.
Как верно указывают некоторые юристы, признание покупателя добросовестным в случае признания возмездного договора купли-продажи квартиры недействительным влечет у последнего возникновения права на компенсацию за утрату им жилого помещения. (ст. 68.1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
Однако, ни каждый гражданин у которого изъяли недвижимое имущество имеет право на указанную выплату однократной единовременной компенсации за счет казны Российской Федерации, а только тот от которого было истребовано жилое помещение в соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации после вступления в законную силу судебного акта об истребовании от него соответствующего жилого помещения.
Обратимся к правовой норме (ст. 302 ГК РФ), к которой отсылает статья ст. 68.1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». И мы увидим, что приобретатель является добросовестным, если он возмездно приобрел имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать.
Таким образом, совершая двустороннюю сделку с обманутым гражданином или находящимся под влиянием существенного заблуждения, приобретатель получает имущество от лица, которое правомочно его отчуждать. Следствием указанной сделки является отсутствие правовых оснований для признания покупателя добросовестным приобретателем и возникновения у него права на вышеуказанную однократную компенсацию.
По указанной причине в упомянутом кейсе Долина-Лурье у суда отсутствовали правовые основания для признания покупателя добросовестным.
Но как тогда должны быть защищены права покупателя, действовавшего добросовестно в гражданском обороте?
Для ответа на данный вопрос необходимо определиться с последствиями признания сделок недействительными и правомочиями суда.
В случае признания сделки недействительной, как совершенной под влиянием существенного заблуждения применению подлежат часть 6 статьи 178 ГК РФ, а также часть 2 статьи 167 ГК РФ.
Так, если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, то каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. То есть, исходя из основ права, разработанных еще со времен Римской империи, суд обязан применить двустороннюю реституцию.
Необходимо отметить, что применение последствий недействительности сделки не являются усмотрением суда в применении или неприменении двусторонней реституции, так как эти последствия возникают в силу закона.
Указанное положение полностью соответствует судебной практике 2 КСОЮ (гражданское дело 8Г-25915/2025 (88-24284/2025).
Кроме того, сторона, по иску которой сделка признана недействительной, обязана возместить другой стороне причиненный ей вследствие этого реальный ущерб, за исключением случаев, когда другая сторона знала или должна была знать о наличии заблуждения, в том числе если заблуждение возникло вследствие зависящих от нее обстоятельств.
Иначе говоря, в случае если для совершения сделки покупателем использовались денежные средства, полученные в кредит, то продавец должен возместить покупателю и выплаченные им банку проценты по кредитному договору.
В случае применения судом положений статьи 179 ГК РФ суду следует установить причастность покупателя к обману продавца. В частности, наличие намеренного умолчания об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
В случае если сделка совершена под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, предметом доказывания являются сведения о том знал ли покупатель или должен ли был знать об обмане (являлось ли третье лицо его представителем или работником либо содействовало ему в совершении сделки).
Вместе с тем, установление указанных фактов недобросовестного поведения покупателя, никак не влияет на обязанность суда применить последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции.
В деле Долиной не было доказано о наличии недобросовестного поведения Полины Лурье. Так в чем же дело? Почему суд вынес спорное судебное решение по делу? Ответ на этот вопрос юридическое сообщество, надеюсь, сможет услышать в ближайшем будущем при кассационном рассмотрении дела Верховным Судом Российской Федерации.
Кейс Долина-Лурье, подчеркивает сложные и противоречивые аспекты правоприменительной практики в России, особенно в контексте защиты прав граждан, которые стали жертвами мошенничества. Признание сделок недействительными в случае обмана или заблуждения имеет свои плюсы и минусы, и это создает определенные сложности для всех участников сделок.
Признание покупателя добросовестным приобретателем имеет важное значение, поскольку оно открывает возможность для компенсации убытков в случае, если сделка признается недействительной. Однако, для этого необходимо, чтобы покупатель не знал и не мог знать о том, что продавец не имел права на отчуждение имущества. В случае с Ларисой Долиной и Полиной Лурье суд не признал покупателя добросовестным приобретателем, что законно лишает ее право на компенсацию.
На фоне скандала с признанием судом сделки покупки-продажи недвижимости недействительной, Лариса Долина пообещала Полине Лурье вернуть деньги. Это обещание могло бы стать важным шагом к разрешению конфликта между сторонами. Однако стоит отметить, что предложение о возврате средств не сопровождалось четкими условиями и критериями.
Так, Лариса Долина предложила заключить мировое соглашение, но при этом не указала, какие убытки конкретно она обязуется возместить и в какие сроки. Это создает дополнительную неопределенность для Полины Лурье, которая может не знать, на какую сумму она может рассчитывать. В условиях правовой неопределенности такие предложения могут восприниматься как недостаточно серьезные.
Кроме того, Долина не указала, что обязуется возместить убытки, связанные с пользованием ею денежными средствами Лурье на протяжении длительного периода. Это обстоятельство может существенно повлиять на финансовое положение Полины Лурье, так как она могла понести значительные убытки в результате затянувшегося процесса.
Также не были учтены иные косвенные убытки Лаурье, которые могли возникнуть из-за ситуации с недействительной сделкой. Это может включать в себя упущенную выгоду или дополнительные расходы на юридические услуги. Отсутствие ясности в этом вопросе еще больше усложняет ситуацию.
Массовое признание сделок недействительными может существенно повлиять на гражданский оборот. Это создает неопределенность для покупателей, которые могут опасаться, что их сделки будут оспорены в будущем. В результате этого многие могут отказаться от приобретения недвижимости или других активов, что негативно скажется на рынке.
С учетом возникшей ситуации в Государственной Думе уже начались обсуждения о необходимости изменения законодательства для восстановления баланса интересов сторон. Возможно, потребуется уточнить критерии добросовестности приобретателя и условия, при которых он может претендовать на компенсацию. Это поможет создать более четкие правила игры для всех участников сделок. Кроме того, планируют внести изменения в статью 68.1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и распространить ее действие на покупателей, приобревших недвижимость у обманутых продавцов.
Судебная практика в таких делах должна быть последовательной и предсказуемой. Необходимо учитывать интересы как обманутых продавцов, так и покупателей, чтобы избежать дальнейшего ухудшения ситуации на рынке недвижимости и защитить права граждан. Важно, чтобы правоприменительная практика была последовательной и предсказуемой.
Таким образом, ситуация требует комплексного подхода к решению проблемы. Обещание Ларисы Долиной вернуть деньги Полине Лурье — это шаг в правильном направлении, но без четких условий и ясности по убыткам оно может оказаться недостаточным. Необходимо учитывать интересы всех сторон и стремиться к созданию более устойчивой правовой среды для гражданского оборота в стране.
Юристы по Гражданским делам
31 отзывЮристКараманов Вадим Карленович Юрист прошел модерациюСудебный юрист с 20-летним стажем,Руководитель юридического агентства «ГАРАНТИЯ»,Член...АрбитражВзыскание задолженностиЗаключение и расторжение бракаЗемельные вопросыИнтеллектуальная собственностьНаследствоНедвижимостьОбслуживание бизнесаРаздел имуществаСемейные дела+10 специализаций- Представительство в суде
- Онлайн-услуги
16 отзывовАдвокат №3058Чичагина Ксения Ивановна Адвокат прошел модерациюЯ предлагаю вам свои услуги в области уголовного права. Обладаю многолетним...Возмещение ущербаДела по наркотикамЗаключение и расторжение бракаМошенничествоУголовные дела+5 специализаций- Выезд к клиенту
- Работа по договору
- Встреча в офисе
11 отзывовАдвокат №3390Каримов Анвар Асхатович Адвокат прошел модерациюЯ адвокат, специализирующийся, в первую очередь, в сфере уголовного права...АвтоюристыАдминистративное правоАлиментыВзыскание задолженностиВозмещение ущербаДела по наркотикамЖилищные вопросыУголовные дела+8 специализаций- Рассрочка
- Бесплатная консультация
- Оплата наличными
16 отзывовЮристЗабродин Александр Николаевич Юрист прошел модерациюЯ помогу Вам по вопросам недвижимости, семейного, трудового, наследственного...- Оплата наличными
- Возможны командировки
- Оплата картой
20 отзывовЮристШарина Юлия Сергеевна Юрист прошел модерациюЮрист с опытом работы в области недвижимости, семейных и наследственных...АрбитражБанкротство физических лицВзыскание задолженностиЖилищные вопросыЗащита прав потребителяЗемельные вопросыНаследствоНедвижимостьОбслуживание бизнесаРаздел имуществаСемейные дела+11 специализаций- Работа по доверенности
- Работа по договору
- Представительство в суде
12 отзывовЮристПавлюк Александр Игоревич Юрист прошел модерацию"Для меня не важно, на чьей стороне сила, важно то, на чьей стороне право."...АлиментыВзыскание задолженностиВозмещение ущербаЖилищные вопросыЗаключение и расторжение бракаЗащита прав потребителяНаследствоСемейные делаТрудовое право+9 специализаций- Работа по договору
- Встреча в офисе
- Оплата наличными
10 отзывовЮристПерескокова Наталья Николаевна Юрист прошел модерациюКвалифицированный юрист с высшим юридическим образованием. Имею статус...АвтоюристыАдминистративное правоАлиментыВзыскание задолженностиЗаключение и расторжение бракаСпоры со страховыми компаниямиУголовные делаУсыновление, опека, попечительство+8 специализаций- Оплата картой
- Выезд к клиенту
- Онлайн-услуги
