Аренда недвижимости — актуальная ситуация для многих, будь то частные лица или организации. В статье расскажем, какие “подводные камни” случаются при аренде и что стоит учесть, а также приведем один пример.
При заключении договора аренды обязательно учесть законы. В России аренда недвижимости регулируется Гражданским Кодексом, Жилищным Кодексом, Земельным кодексом. Иногда стоит оценить нормы Закона о защите прав потребителей (при аренде для личных нужд).
Содержанием договора являются права и обязанности. Рассмотрим их
- Основные права арендатора включают: право на использование имущества, на защиту своих прав, в том числе от собственника имущества (например, если арендодатель отказывается выполнять обязательства по ремонту жилья или некорректно повышает арендную плату), право на возмещение расходов на ремонт, право на продление договора.
- Основные права арендодателей: право на получение арендной платы, проверять состояние арендованного имущества, расторгнуть договор в одностороннем порядке, если арендатор не исполняет свои обязательства по оплате, вносить изменения в условия договора, если это согласовано с арендатором.
- Основные обязанности арендатора: уплачивать арендную плату в сроки, указанные в договоре, пользоваться имуществом в соответствии с его назначением, не нарушая прав других жильцов, содержать арендованное имущество в надлежащем состоянии, сообщая арендодателю о возникающих проблемах.
- Арендодатели обязаны: обеспечивать арендаторов всем необходимым для пользования имуществом, проводить необходимый ремонт и следить за состоянием имущества, предоставлять арендаторам возможность пользоваться имуществом без вмешательства, если это не связано с обязательствами по его содержанию.
Иногда стороны пытаются закрепить за собой в соглашении больше прав, избежать ответственности. Например, арендодатели могут пытаться прописать в договоре условие о необоснованном существенном повышении арендной платы. Или прописать ограничения прав арендаторов на использование имущества. Договоры аренды не должны содержать условий о крупных штрафах за мелкие нарушения (мелкие задолженности). Иногда в договоре аренды предусматривается такой сложный порядок расторжения, что его невозможно или очень сложно исполнить.
После подписания договора начинается его исполнение. То есть договор начинает свою жизнь. И здесь иногда случаются проблемы, когда сторона договора его нарушила.
Спор предлагается решать последовательно. Сначала переговоры и досудебное урегулирование. А потом досудебная претензия и суд. Важно собрать документы, подтверждающие ваши требования. Это могут быть копии договора аренды, акты приема-передачи и др. При сомнениях воспользуйтесь помощью специалиста.
В моей практике был случай сложного спора, когда на торгах был предоставлен в аренду земельный участок. На земельном участке оказался дом, который по документам снесен, а по факту – нет. В доме – зарегистрированный гражданин. В суде по спору с Администрацией удалось существенно снизить арендную плату и принудить собственника к разрешению ситуации.
Поэтому в случае трудностей своевременно обращайтесь к юристу для составления договора, предупреждения рисков в сделке и судебной защиты прав. При ответственном подходе и грамотной позиции многих конфликтов удается избежать или снизить убытки.
