ТОП-4 схем обмана при сделках с недвижимостью и способы их предотвратить назвали в Росреестре

Сделки с недвижимостью всегда связаны с крупными суммами и высокими рисками. Ошибки или доверчивость могут обернуться потерей денег и самого объекта. Росреестр недавно опубликовал перечень схем, которые наиболее часто используют недобросовестные продавцы.

В своей практике я, как юрист с 10-летним опытом работы в сфере недвижимости и льготной приватизации по закону № 159-ФЗ, регулярно сталкиваюсь с этими приёмами. Рассмотрим подробно четыре наиболее распространённых варианта мошенничества, способы их распознать и предотвратить.

ТОП-4 схем обмана при сделках с недвижимостью

Неустановленный собственник

1. Как действует мошенник:
   • Продавец предъявляет договор купли-продажи и уверяет, что именно он является собственником. Чтобы «закрепить объект», он просит аванс.
2. Юридическая реальность:
   • Договор — не доказательство права собственности. В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ и ст. 8.1 ГК РФ право собственности подтверждается только данными из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).
3. Как проверить:
   •  Запросите выписку из ЕГРН. Документ содержит сведения о владельце, обременениях и истории объекта.
   •  Проверяйте QR-код на выписке: он ведёт на официальный сайт Росреестра.
   •  Попросите продавца раскрыть данные для третьих лиц в ЕГРН — добросовестный собственник не станет возражать.

Кейс из практики:

Ко мне обратилась предпринимательница, которая планировала арендовать помещение под магазин. «Собственник» предъявил договор купли-продажи и потребовал предоплату. Мы проверили объект в ЕГРН и выяснили, что реальный владелец — другое лицо. Сделка была остановлена, а клиент избежал финансовых потерь.

Рекомендация:

Не ограничивайтесь «бумажками» — всегда проверяйте объект в ЕГРН.

Заниженная стоимость в договоре

1. Как действует продавец:
   • Он предлагает указать в договоре купли-продажи сумму меньше фактической, мотивируя это снижением налоговой нагрузки. Доплата передаётся наличными.
2. Риски:
   • В случае судебного разбирательства сделка может быть признана ничтожной (п. 2 ст. 170 ГК РФ). Покупатель вернёт только ту сумму, что указана в договоре.
3. Как было и как стало:
   •  Раньше такие схемы воспринимались как «обычная практика».
   •  Сегодня суды трактуют это как недобросовестность сторон.

Кейс из практики:

Мой клиент приобрёл помещение для бизнеса, указав в договоре меньшую сумму, а остальное отдав наличными. Через несколько месяцев сделку оспорили. В результате он смог вернуть лишь сумму из договора, а оставшиеся деньги были потеряны.

Рекомендация:

Никогда не соглашайтесь на «серые» схемы. В договоре должна быть отражена полная реальная цена объекта.

Квартира после приватизации

1. Как действует продавец:
   • Продаётся квартира, ранее приватизированная. При этом замалчивается, что некоторые жильцы отказались от доли. По закону (ст. 31 ЖК РФ) они сохраняют право пожизненного проживания.
2. Риски:
   • После сделки эти лица могут обратиться в суд и вселиться в квартиру. Новый собственник не сможет отказать в проживании.
3. Как проверить:
   • Запросите выписку из домовой книги или справку о зарегистрированных ранее жильцах.
   • Внимательно изучите историю приватизации.

Кейс из практики:

Предприниматель приобрёл помещение в жилом доме для открытия офиса. Позже объявился гражданин, отказавшийся от доли при приватизации. Суд восстановил его право проживания, и в «офисе» появился неожиданный жилец.

Рекомендация:

Перед покупкой всегда проверяйте историю приватизации и регистрации жильцов.

Поддельная доверенность

1. Как действует мошенник:
   • Используется поддельная или отозванная доверенность, по которой лицо якобы уполномочено на продажу.
2. Риски:
   • Сделка легко оспаривается собственником. Покупатель теряет деньги и объект.
3. Как проверить:

• •  Проверить доверенность можно на сайте Федеральной нотариальной палаты notariat.ru.
  •  Достаточно ввести реквизиты документа — система покажет, действителен ли он.

Кейс из практики:

Клиент обратился за консультацией после внесения задатка. Проверка показала: доверенность была отозвана месяц назад. Сделка была сорвана, но деньги удалось вернуть.

Рекомендация:

Любая доверенность требует обязательной проверки.

Итоги

Схемы обмана при сделках с недвижимостью известны и достаточно типичны. Но именно из-за невнимательности и спешки люди продолжают попадаться.

Чтобы обезопасить себя:

•  Проверяйте собственников и обременения в ЕГРН.
•  Не соглашайтесь на заниженную цену в договоре.
•  Изучайте историю приватизации и прописки.
•  Проверяйте доверенности в реестре нотариата.

Эти шаги помогут сохранить деньги и нервы, а при необходимости — укрепят вашу позицию в суде.

Моя команда более 10 лет сопровождает сделки с недвижимостью, выкуп по 159-ФЗ, работу с Росреестром и ДГИ. Мы помогаем предпринимателям и частным лицам избегать ошибок и успешно завершать сделки.