Часто ли вы встречаете истории о том, что человек купил квартиру, сделал в ней ремонт, а потом ее пришлось вернуть по решению суда.
Такое возможно если продавец владеет квартирой незаконно или прежний владелец подарил ее продавцу чтобы скрыть от требований кредиторов.
Ранее в своих публикациях я указывал на необходимость проведения проверки продавца квартиры перед покупкой недвижимости, упоминал о критериях выбора и рисках, которые могут возникнуть при покупке без проверки.
Мои основные клиенты – арбитражные управляющие и кредиторы, которым нужно оспорить сделки в банкротстве должника для проведения расчетов с кредиторами.
Я провожу консультации и составляю исковые заявления, участвую в судебных заседаниях при необходимости, отслеживаю судебную практику по таким делам.
За последние 5 лет с моей помощью были оспорены 50 сделок, из них половина жилой недвижимости. Самыми яркими были дела 2021 года.
В одном из них ожесточенная борьба финансового управляющего, покупателя и Банка, выдавшего кредит на покупку «бракованной квартиры».
Первоначальный собственник был признан банкротом, до этого квартира была продана, а деньги были потрачены на личные нужды при наличии долгов.
Дело прошло все инстанции и было предметом рассмотрения Верховного Суда РФ.
Второе запомнилось семейной трагедией покупателя, который вложил все свои деньги в квартиру, купив ее в ипотеку. Однако ипотека не защищает квартиру от возврата ее продавцу в рамках его банкротства или банкротства предыдущего собственника.
Краткая история такова, что должник за 4 года до своего банкротства набрал кредитов на сумму более 15 млн. руб. и понимая, что рассчитаться не в силах решил переоформить имущество на родственников, а квартиру продал покупателю, который оплатил за нее частично деньгами Банка.
Финансовый управляющий в суде потребовал вернуть все имущество и квартиру обратно в собственность должника, т.к. денежные средства, полученные по сделке — израсходованы, а долги остались.
Это дело мы провели быстро — за 6 месяцев с учетом апелляционного и кассационного обжалования.
Суды всех инстанций встали на сторону финансового управляющего и учли только требования Банка, оставив обременение на квартиру в форме ипотеки.
Покупатель вместе с семьей был выселен на улицу, квартира реализована и часть средств погашено Банку, а покупатель не смог доказать свою добросовестность и остался с ипотечным кредитом без квартиры.
Стоит отметить, что покупатель доверился Банку и страховой компании, с которой был заключен договор титула недвижимости, только вот у страховой компании отозвана лицензия в 2019 г. и она проходит процедуру банкротства, следовательно вернуть вложенные средства у покупателя нет шансов, а всего то нужно было проверить цепочку собственников и отказаться от сделки, т.к. риски были видны невооруженным взглядом.
Суд, удовлетворяет наши требования и руководствуется условиями:
Основные:
- 1. 1-я сделка совершена должником при наличии кредиторской задолженности;
- 2. Сделка совершена с целью причинить вред кредиторам
- 3. В результате совершения сделки был причинен ущерб правам кредиторов – деньги получены и израсходованы без погашения долгов
Дополнительные:
- 1. 2-я сторона по 1-й сделке знала о цели должника причинить вред кредиторам;
- 2. Сделка совершена между заинтересованными лицами
- 3. Сделка совершена в течении года или за 3 года до подачи заявления на банкротство должника
Как вы понимаете в суде достаточно доказать недействительность 1-й сделки, остальные без особых усилий разрушаются по принципу домино.
