Как оформить договор об эскроу?

По договору эскроу или условного депонирования депонент обязуется передать на депонирование эскроу-агенту имущество в целях исполнения обязательства депонента по его передаче другому лицу, в пользу которого осуществляется депонирование имущества (бенефициару), а эскроу-агент обязуется обеспечить сохранность этого имущества и передать его бенефициару при возникновении указанных в договоре оснований (согласно ст. 926.1 ГК РФ).

Договор эскроу заключается между депонентом, бенефициаром и эскроу-агентом и должен предусматривать срок депонирования имущества.

1. Срок действия договора эскроу не может превышать пять лет. 
2. Договор эскроу, заключенный на больший срок или без указания срока, считается заключенным на пять лет.
3. Договор эскроу подлежит нотариальному удостоверению, за исключением случаев депонирования безналичных денежных средств и (или) бездокументарных ценных бумаг.

Объектом депонирования могут быть движимые вещи (включая наличные деньги, документарные ценные бумаги и документы), безналичные денежные средства, бездокументарные ценные бумаги.

Разбираем все эти термины

Итак, при покупке недвижимости в новом строящемся доме или здании необходим эскроу-счет.

Этот счет открывает покупателю банк, который финансирует строительство, на основании договора эскроу за вознаграждение.

Покупатель (депонент) заключает договор долевого участия в строительстве (или сокращенно ДДУ) с застройщиком (бенефициаром), этот договор регистрируется в Росреестре.

Затем банк (эскроу-агент) открывает покупателю (депоненту) по договору эскроу специальный счет (эскроу-счет), покупатель (депонент) вносит на этот счет сумму,  предусмотренную ДДУ, и эта сумма будет храниться на счете до завершения строительства.

После завершения строительства застройщик оформляет все необходимые документы, сдает дом в эксплуатацию, регистрирует дом в Росреестре.

Застройщик самостоятельно информирует банк о завершении строительства и предоставляет документы о вводе дома в эксплуатацию. После этого банк выдает застройщику деньги покупателя и покупатель может зарегистрировать свое право собственности в Росреестре.

Согласно ст. 926.8 ГК РФ договор эскроу прекращается вследствие смерти гражданина, являющегося эскроу-агентом, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, прекращения полномочий нотариуса, являющегося эскроу-агентом, ликвидации эскроу-агента, являющегося юридическим лицом, истечения срока договора эскроу, а также по иным предусмотренным настоящим Кодексом основаниям.

Депонент и бенефициар могут отказаться от договора эскроу, направив совместное уведомление об этом эскроу-агенту в письменной форме или иным способом, предусмотренным договором эскроу.

При прекращении договора эскроу депонированное имущество, если иное не предусмотрено соглашением депонента и бенефициара, подлежит возврату депоненту, а при возникновении оснований для передачи этого имущества бенефициару подлежит передаче бенефициару.