С 1 марта 2025 года вступил в силу федеральный закон № 186, который существенно меняет правила на рынке ипотечного строительства и ИЖС. Изменения касаются подрядчиков, банков и, конечно, ипотечных заемщиков — обычных людей.
Ожидается, что переход на новые условия будет полезен всем. Подрядчиков освободят от уплаты НДС, а для граждан повысятся безопасность и доступность льготных ипотечных программ.
1. Эскроу-счета
Подрядчики, использующие эскроу-счета, получат дополнительные налоговые преимущества, что сделает такие проекты более привлекательными для инвесторов.
Если подрядчик строит дом за счет кредитных средств — счет эскроу должен быть открыт в банке-кредиторе подрядчика. Если у подрядчика нет кредита – счет эскроу может быть открыт в любом банке.
После завершения строительства подрядчик вправе зарегистрировать право собственности заказчика на дом и на основании выписки из ЕГРН получить средства со счета эскроу.
Напоминаем, что применение эскроу-счетов в государственных ипотечных программах остается обязательным требованием.
2. ЕИСЖС и требования к подрядчикам
Новые правила обязывают подрядчиков размещать документацию в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС).
Какая информация должна быть в ЕИСЖС:
- О подрядчике;
- О проектах домов;
- О банке, финансирующем строительство, в котором открываются счета эскроу.
Кроме того, в закрытой части ЕИСЖС должны быть данные:
- О заключенном договоре подряда;
- О заказчике;
- О земельном участке;
- О наличии уведомлений о начале/завершении строительства, о соответствии строящегося/построенного дома требованиям ГК РФ;
- О кадастровом учете и регистрации права собственности заказчика на построенный дом.
3. Статус земли
Строительство может осуществляться на земельном участке, который находится в собственности или в аренде у заказчика.
4. Особенности договора подряда
- В договоре необходимо указать способ оформления права собственности заказчика на дом.
- Должно быть четко прописано, кто будет инициатором получения уведомлений и постановки на учет (возможно строительство с уведомлениями и без них).
- Завершением исполнения договора подряда является оформление права собственности заказчика на построенный дом (на основании уведомления о соответствии, либо иным законным способом).
- Если это предусмотрено договором, то оформление права собственности может выполнить подрядчик.
- Если строительство осуществляется без уведомлений, то заказчик должен в течение 14 дней после подписания акта приемки построенного дома оформить право собственности на дом.
- Если заказчик не оформил право собственности, то подрядчик имеет право сделать это самостоятельно.
- Заказчики могут самостоятельно приобретать домокомплекты.
- В договоре должны быть указаны начальный, промежуточный и конечный сроки строительства, что повысит ответственность подрядчиков.
5. Финансовые особенности
- Раскрытие эскроу: средства на эскроу-счетах могут быть раскрыты только после регистрации права собственности на дом.
- Если подрядчик получает банковское финансирование на строительство дома, то счет эскроу открывается в том банке, который предоставляет финансирование подрядчику.
- Срок депонирования: срок депонирования средств на эскроу-счетах равен сроку строительства плюс 6 месяцев.
- Средства с эскроу перечисляются подрядчику в течение 5 рабочих дней с даты предоставления подрядчиком банку сведений о регистрации права собственности заказчика на дом.
- Корректировка цены: если цена договора меняется, сумма на эскроу также должна быть скорректирована.
- Социальные выплаты: можно использовать материнский капитал.
- В случае расторжения договора подряда средства с эскроу перечисляются заказчику или подрядчику на основании соглашения о цене, либо решения суда.
Преимущества 186-ФЗ для компаний: подрядчиков строительства
- Налоговые преференции — освобождение от НДС — изменения в налоговый кодекс вступают в силу с 1 апреля 2025 года.
- Продвижение собственного бренда, увеличение продаж.
- Поддержка механизма со стороны государства и банков.
- Минимизация рисков.
Преимущества 186-ФЗ для граждан: заказчиков строительства
- Защита собственных и ипотечных денежных средств от нецелевого использования или растраты — средства хранятся на счете эскроу до завершения строительства дома.
- Безопасность сделки и страхование средств — сумма до 10 млн рублей включительно страхуется государственной корпорацией «Агентство по страхованию вкладов» (АСВ).
- Возможность выбора проекта своего дома из проверенных и востребованных типовых проектных решений — на платформе СТРОИМ .ДОМ .РФ
- Возможность использования льготных ипотечных программ — «Семейной ипотеки» и «IT-ипотеки».
Изменения в 186-ФЗ: коротко
Новые правила, вступившие в силу 1 марта 2025 года, направлены на повышение прозрачности и защиту прав всех участников ипотечного строительства.
Подрядчикам необходимо уже сейчас начать подготовку к изменениям, чтобы минимизировать риски и воспользоваться новыми возможностями.
Заемщики, в свою очередь, получат больше контроля и защиты своих инвестиций.
