Меня зовут Черкасов Станислав Андреевич, и более 15 лет я веду семейные споры. Тема военной ипотеки стоит особняком: долгое время суды по всей стране принимали противоположные решения, а военнослужащие и их супруги жили в неопределённости. В 2025 году Верховный Суд поставил точку в ключевом вопросе, но вместе с ясностью появились новые практические сложности. Разберём, что это значит для вас.
Главное: военная ипотека не делает квартиру личной
До недавнего времени нижестоящие суды часто отказывали второму супругу в разделе, аргументируя это так: средства накопительно-ипотечной системы (НИС) имеют целевой характер, выплачиваются за статус военнослужащего — значит, и купленное на них жильё личное.
Верховный Суд РФ в определении от 18 марта 2025 года по делу № 23-КГ25-1-К5 признал этот подход ошибочным. Логика высшей инстанции предельно ясна: юридически значимым является не источник денежных средств, а факт приобретения имущества в период брака по возмездной сделке. Законы о статусе военнослужащих и о НИС не содержат норм, исключающих применение семейного законодательства. Следовательно, квартира, купленная в браке по военной ипотеке, — совместно нажитое имущество и делится по общим правилам.
Эта позиция не нова как принцип — она воспроизводит более ранние подходы (определения ВС РФ от 15.09.2015 № 58-КГ15-11 и от 24.01.2017 № 58-КГ16-25), но именно определение 2025 года сформулировало её максимально чётко для нижестоящих судов.
Как делить: два пути и один нюанс
Соглашение. Как и в любом разделе, самый предсказуемый путь — нотариальное соглашение о разделе. Супруги сами определяют, кому какая доля отходит, и избавляют себя от экспертиз и процесса. Если есть возможность договориться без войны — это почти всегда лучший вариант.
Суд. По общему правилу доли признаются равными. Суд вправе отступить от равенства в интересах несовершеннолетних детей или если один из супругов расходовал общее имущество во вред семье. На практике «пополам» — это стартовая точка, а не приговор.
Нюанс, о котором стоит знать заранее: даже если супруг не вносил личных денег в первоначальный взнос, а накопления на его счету НИС сформировались до брака, суды всё чаще указывают: если этими средствами он воспользовался в период брака для покупки общего жилья, они утрачивают личный характер. В одном из дел суд прямо отклонил довод о том, что 1,8 млн рублей на счёте до брака — личные деньги военнослужащего, и разделил дом и участок пополам.
Долги: самая болезненная часть
Признав квартиру общей, суд сталкивается со вторым вопросом: что делать с долговыми обязательствами — целевым жилищным займом (ЦЖЗ) перед ФГКУ «Росвоенипотека» и ипотечным кредитом перед банком?
Здесь практика неоднородна, и это признают сами юристы. Ключевая проблема: бывший супруг получает право на долю в квартире, но не становится стороной кредитных обязательств. Военнослужащий остаётся единственным должником перед банком и Росвоенипотекой.
Что говорят суды о долгах:
- Если военнослужащий продолжает службу и не увольняется, обязанность возвращать ЦЖЗ за счёт личных средств у него не возникает — государство продолжает погашать обязательства. В такой ситуации суды отказывают во включении задолженности по ЦЖЗ и кредиту в состав общих долгов, подлежащих разделу: долга как такового для военнослужащего ещё нет.
- Если военнослужащий уволен без права на использование накоплений, обязанность вернуть всю сумму ЦЖЗ возникает лично у него. И вот тогда суды могут распределить этот долг между супругами пропорционально долям в квартире — но не автоматически, а при доказанности, что заём использован на нужды семьи.
- Росвоенипотека не вправе взыскивать с бывшего супруга стоимость половины квартиры в счёт долга по ЦЖЗ: обязанность возврата лежит на участнике НИС.
Практический вывод: раздел квартиры и раздел долгов — не одно и то же. Можно получить половину жилья и при этом не получить половину «долга» — либо, наоборот, остаться с долей, которая обременена обязательством, исполнять которое будет только военнослужащий.
Новые правила и брачный договор: что меняется
С 2026 года в регулировании появляются новые акценты. В ряде случаев супруг заёмщика подлежит включению в состав заёмщиков (солидарных заёмщиков) по кредиту — в том числе при наличии брачного договора. Одновременно обсуждаются поправки, которые позволят военнослужащему сохранить жильё за собой при разводе, если заключён брачный договор по новым правилам — вплоть до ситуации, когда брак распадается через месяц после новоселья.
Это означает: брачный договор становится всё более значимым инструментом для военных семей. Он позволяет заранее определить не только доли в квартире, но и судьбу обязательств — и тем самым снять неопределённость, которая сегодня решается судом в каждом конкретном деле по-разному.
Сроки: три года, но не со дня развода
К требованиям о разделе применяется трёхлетний срок исковой давности. Но он исчисляется не с даты расторжения брака, а с момента, когда вы узнали или должны были узнать о нарушении своего права на общее имущество. Если бывший супруг скрывал квартиру или вы узнали о нарушении прав значительно позже развода, срок может начаться позже, чем вы думаете. Полагаться на это не стоит: чем раньше заявлены права, тем прочнее позиция.
Что это значит для вас
Военная ипотека — это не «особый режим», выводящий квартиру из раздела. Верховный Суд ясно сказал: жильё, купленное в браке, делится. Но «делится квартира» не означает «делятся все долги автоматически». Именно в этой развилке — между правом на долю и обязанностью по кредиту — и происходит большинство ошибок, которые стоят клиентам реальных денег.
Я берусь за дела только тогда, когда вижу перспективу, и всегда говорю о рисках прямо. Если вы или ваш супруг — участник НИС и на горизонте раздел имущества, давайте разберём вашу ситуацию до того, как она станет судебным спором с непредсказуемым исходом.
