В арбитражной практике всё чаще встречается одна и та же схема. Арендатор освобождает помещение, но арендодатель отказывается возвращать обеспечительный платёж, ссылаясь на «недочёты», «простой помещения» или выдуманные убытки.
На первый взгляд кажется: «Ну, значит, ничего не сделать — деньги пропали».
На практике — это одна из самых выигрышных категорий арбитражных споров, если правильно выстроить позицию.
Типичная ситуация:
После окончания договора аренды арендатор:
- освободил помещение,
- вывез имущество,
- подготовил объект к возврату.
Но арендодатель:
- затягивает подписание актов,
- отказывается принимать помещение,
- удерживает обеспечительный платёж,
- дополнительно выставляет требования о «двойной аренде» или «рыночной ставке».
При этом реальные убытки не подтверждены, а замечания носят характер обычного износа.
Почему такие дела выигрываются:
В подобных спорах ключевое значение имеют документы, а не эмоции.
Суды обращают внимание на:
- факт реального освобождения помещения;
- наличие или отсутствие права удерживать платёж по договору;
- соблюдение досудебного порядка;
- доказанность убытков;
- добросовестность сторон.
Если арендодатель:
- отказался принять исполнение,
- искусственно создал просрочку,
- удержал деньги без расчёта,
— суды квалифицируют это как злоупотребление правом.
Практика из работы:
В одном из недавних дел мной было подготовлено три арбитражных иска по аналогичным ситуациям:
удержание обеспечительного платежа после возврата складских помещений.
По одному из дел арендодатель уже выплатил около 400 000 рублей в досудебном порядке после подачи иска и обозначения правовой позиции.
Оставшиеся требования находятся в работе.
Результат был достигнут не переговорами, а грамотно выстроенной претензионной и исковой стратегией.
В таких спорах решают не общие слова, а:
- правильно составленная досудебная претензия;
- фиксация факта освобождения помещения;
- ссылки на конкретные условия договора, а не «справедливость»;
- расчёт процентов и убытков;
- корректно сформулированные исковые требования.
Без этого арбитраж почти всегда проигрывается.
Когда стоит идти в арбитраж:
Обращение в суд оправдано, если:
- сумма обеспечительного платежа существенная;
- арендодатель удерживает деньги без расчёта;
- требования не предусмотрены договором;
- есть риск «размывания» доказательств со временем.
В этих случаях претензия + иск — самый эффективный инструмент давления.
Чем я могу быть полезен:
Я занимаюсь именно подготовкой документов для арбитража, в том числе:
- досудебных претензий,
- исковых заявлений,
- расчётов процентов и убытков,
- правовой позиции под конкретный договор.
Если у вас удерживают обеспечительный платёж, не возвращают деньги по аренде или навязывают необоснованные требования — можно начать с анализа договора и претензии.
Напишите мне и скажу, есть ли перспектива и что делать дальше.
