-
Вопрос № 00208028
Квартира была получена отцом по договору социального найма в 1971 году, приватизирована отцом в 1973 году. Отец умер, мать тяжело болеет и недееспособна. После смерти матери (если такое произойдет, пусть живет долго) мы с сестрой являемся наследниками. Сможем ли мы ее продать после смерти родителей в течении до 3 лет без уплаты 13% пошлины с продажи? Есть ли варианты в нашем случае, чтобы не платить или уменьшить такую пошлину. Как в нашем случае воспользоваться налоговым вычетом?
Если вы с сестрой получите квартиру в наследство, то сможете продать её без уплаты 13% НДФЛ, если с момента смерти последнего из родителей до продажи пройдёт не менее 3 лет; при продаже раньше 3 лет налог, скорее всего, придётся платить, но его можно легально снизить или обнулить за счёт вычетов.
Когда вообще не нужно платить налог
В России нет «налога на наследство» как такового: налог возникает только при продаже квартиры и считается как НДФЛ с дохода от продажи.
Для квартир, полученных по наследству, минимальный срок владения, по истечении которого налог не платится, составляет 3 года; он считается со дня смерти наследодателя, а не со дня приватизации/первой покупки.
Если вы продадите квартиру спустя 3 года после смерти родителя, НДФЛ с продажи платить не нужно, декларацию 3‑НДФЛ подавать не требуется.
То есть в вашем случае: если квартиру будете продавать после смерти матери (и, соответственно, отца уже умер), важно смотреть, когда умрёт последний собственник; отсчёт 3 лет для освобождения от налога пойдёт именно от этой даты.
Если продать раньше 3 лет: как уменьшить налог
Если решите продавать раньше трёх лет, то:
Вы обязаны подать декларацию 3‑НДФЛ и заплатить налог 13% с налогооблагаемого дохода.
Доход можно уменьшить:
Имущественный налоговый вычет — фиксированно 1 000 000 руб. По ст. 220 НК РФ.
Налог считается по формуле: «Цена продажи – 1 000 000» × 13%.
Например, если вы с сестрой продали квартиру за 2 000 000 руб., налог с вашей общей продажи будет: (2 000 000 – 1 000 000) × 13% = 130 000 руб.
При долях налог делится пропорционально долям: каждая из вас платит со своей части дохода, уменьшенной либо на вычет, либо на подтверждённые расходы.
Расходы на приобретение квартиры — если есть документы о приватизации/покупке, можно вместо вычета уменьшить доход на сумму расходов (но в вашем случае приватизация 1973 года, скорее всего, подтверждающих расходов нет, поэтому проще использовать вычет 1 млн).
Вычет 1 млн предоставляется на всю продажу, а не «по отдельности каждому наследнику» (вы выбираете: либо вычет, либо расходы), но каждый собственник заявляет его применительно к своей доле.
Дополнительные льготы (семейные)
Есть свежие преференции для семей с детьми, позволяющие не платить налог при продаже жилья независимо от срока владения, но только при одновременном выполнении строгих условий (двое несовершеннолетних детей/дети‑инвалиды, покупка новой квартиры до определённого срока, кадастровая стоимость не выше 50 млн, новая квартира больше по площади или стоимости и т.п.).
Эти льготы смотрятся индивидуально: если к моменту продажи у вас/сестры будет формироваться такая семья, можно дополнительно проверить, попадаете ли под льготу, и тогда налог не платится даже до истечения трёх лет.
Как воспользоваться вычетом и оформить всё правильно
После смерти матери:
в срок 6 месяцев обратиться к нотариусу и оформить наследство;
зарегистрировать право собственности в Росреестре на вас и сестру.
При продаже:
заключить договор купли‑продажи, получить деньги.
Если 3 года со дня смерти последнего родителя прошли, НДФЛ не платите, декларацию не подаёте.
Если продаёте раньше 3 лет:
до 30 апреля следующего года подать декларацию 3‑НДФЛ и заявление на имущественный вычет (1 млн руб) либо на учёт расходов наследодателей на приобретение квартиры (если документы есть);
рассчитать налог по формуле, исходя из выбранного способа уменьшения.
По наследству минимальный срок владения для освобождения от налога составляет 3 года с даты открытия наследства (смерти наследодателя), а не с 1971 года. Налоговый вычет при продаже - 1 000 000 рублей на объект, либо вычет фактических расходов наследодателя на приобретение, но при приватизации они нулевые. Важный момент: практика налоговых органов нередко квалифицирует долю каждого наследника как самостоятельный объект - это влияет на расчёт вычета в 1 000 000 рублей при совместной продаже. Профильные налоговые юристы фиксируют, что в 7 из 10 случаев наследники теряют часть вычета именно из-за неправильного оформления договора купли-продажи - вместо продажи единым объектом оформляют отдельные доли. Вы зарегистрированы или проживаете в данной квартире в настоящее время? Желаю удачи в решении вопроса! С уважением, юрист Грачёв Георгий!
Налог 13% не платится, если владеете квартирой более 3 лет с момента оформления наследства. Если срок меньше — можно уменьшить налог через вычет (1 млн руб. Или расходы).
