Кремнев Валерий Анатольевич

Прирезать (присоединить) к своему участку часть земель общего пользования (ЗОП) в СНТ – задача сложная, но в некоторых случаях выполнимая. Давайте разберёмся.

Анализ ситуации:
Земли общего пользования не отмежёваны.

Это усложняет процесс, так как ЗОП должны быть поставлены на кадастровый учёт, чтобы можно было говорить о возможном перераспределении.
Участок используется более 30 лет.

Это может быть основанием для приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ), но в отношении земель общего пользования этот механизм редко работает, так как такие земли принадлежат СНТ и используются всеми его членами.
Соседи не против.

Это положительный фактор, но окончательное решение зависит от общего собрания СНТ и органов местного самоуправления.
Возможные пути узаконивания:
Через аренду или выкуп у СНТ.

СНТ может провести общее собрание, на котором примет решение о передаче части ЗОП в аренду или о продаже вам этого участка.
После межевания и кадастрового учёта участок можно будет перевести в собственность.
Через перераспределение земель.

Если местные власти одобрят, возможно перераспределение земли между вашим участком и СНТ с доплатой (п. 10 ст. 39.28 ЗК РФ).
Для этого нужно провести собрание СНТ и обратиться в администрацию.
Через признание права собственности по приобретательной давности (если ЗОП фактически бесхозны).

Маловероятный вариант, так как ЗОП обычно принадлежат СНТ или муниципалитету, но в редких случаях возможно обращение в суд.
Рекомендации:
Узнайте, кому принадлежат ЗОП (муниципалитету или СНТ).
Если СНТ – инициируйте собрание членов товарищества, предложите узаконить фактическое пользование.
Если земля муниципальная – обратитесь в администрацию с просьбой о предоставлении участка в аренду или выкупе.
Проведите кадастровые работы: межевание и постановку ЗОП на учёт (при необходимости).
Рассмотрите возможность перераспределения земель через администрацию.
Вывод: если ЗОП не имеют строгого целевого назначения и администрация не возражает, прирезка возможна через СНТ или муниципалитет.

Ситуация непростая, но решаемая. Разберем ее с точки зрения минимизации рисков и правильного оформления.

1. Как оформить партнера в бизнесе?
Ваша задача – четко зафиксировать доли в чистой прибыли и минимизировать личные риски. Возможные варианты:

🔹 Оформление через договор инвестирования или договор простого товарищества

Вариант удобен тем, что у вас остается ИП, а партнер официально вкладывает деньги и управляет кафе.
В договоре нужно прописать:
Обязанности сторон (кто за что отвечает);
Учет доходов и расходов (как рассчитывается чистая прибыль);
Порядок вывода и распределения прибыли;
Сроки отчетности (например, партнер отчитывается раз в месяц);
Ответственность за убытки.
🔹 Создание ООО

Если сумма вложений и потенциальный доход велики, можно зарегистрировать ООО, где у вас и партнера будут доли.
Это защищает вас от рисков по долгам ИП и создает четкую структуру управления.
Но это сложнее в администрировании (налоги, бухгалтерия).
2. Как закрепить ответственность за пожарку и проверяющие органы?
Поскольку ИП зарегистрировано на вас, официальные претензии будут направляться именно к вам. Что можно сделать:

✅ Заключить договор аренды или субаренды с партнером (если возможно по договору с владельцем помещения). В нем прописать, что он берет на себя ответственность за соблюдение требований проверяющих органов.

✅ Добавить в договор инвестирования (или другой договор) отдельный раздел о том, что:

Партнер обязан соблюдать требования контролирующих органов,
В случае штрафов, возникших по его вине, он их компенсирует,
Вы не несете ответственности за нарушения, допущенные партнером.
✅ Оформить доверенность на управление кафе, чтобы у него были полномочия взаимодействовать с проверяющими органами.

3. Как оформить вложенные деньги?
Есть несколько вариантов:

🔹 Беспроцентный займ от вас кафе (если остается ИП)

В этом случае партнер обязуется вернуть вам сумму при определенных условиях (например, если бизнес будет продан).
🔹 Инвестиция в бизнес без возврата, но с фиксированным распределением прибыли

В договоре нужно прописать, что ваша инвестиция не возвращается, но дает вам право на 50% чистой прибыли.
🔹 Вклад в уставный капитал (если создаете ООО)

Тогда у вас будет определенная доля в компании, а не просто право на часть прибыли.
Риски и рекомендации
Контроль доходов: Нужно четко понимать, как фиксируется выручка, чтобы партнер не мог занижать прибыль.
Выход из бизнеса: Пропишите в договоре, что если партнер решит уйти, то кафе возвращается под ваш контроль.
Юридическая консультация: Лучше привлечь юриста для оформления грамотного договора, особенно если речь идет о больших суммах.
Если резюмировать, то оптимальный вариант – договор инвестирования или товарищества с четкой фиксацией прибыли, обязанностей и ответственности. 🚀