Возможно ли внести изменения в договор управления многоквартирным домом?

При заключении договора управления с управляющей компанией многие собственники не обращают внимания на формулировки, которые впоследствии могут серьёзно ограничить их права. В результате появляются условия, позволяющие управляющей организации фактически управлять домом без контроля собственников или устанавливать тарифы на своё усмотрение.

Один из частых примеров — включение в договор пункта, по которому собственники, подписывая документ, «делегируют полномочия по утверждению тарифа на содержание и текущий ремонт председателю совета дома». На первый взгляд это кажется упрощением, но на практике ведёт к тому, что тарифы перестают утверждаться общим собранием и устанавливаются без участия большинства собственников.

Разберёмся, почему такая формулировка противоречит закону и что можно сделать для изменения договора.

Что должно быть в договоре управления многоквартирным домом по закону?

Жилищный кодекс РФ прямо устанавливает перечень существенных условий договора управления МКД (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ). Без их включения договор считается незаключённым. К таким условиям относятся:

• перечень услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества, а также порядок их изменения;
• перечень коммунальных услуг, предоставляемых управляющей организацией;
• порядок определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и порядок её внесения.

Именно вопрос установления платы чаще всего становится камнем преткновения.

Почему нельзя делегировать утверждение тарифа председателю?

Формулировка о передаче права утверждать тариф председателю совета дома противоречит закону и является ничтожной.

Вот почему:

• Часть 7 статьи 156 ЖК РФ: размер платы за содержание жилого помещения устанавливается только общим собранием собственников на основании предложения УК и действует не менее одного года.
• Пленум Верховного Суда РФ № 22 от 27.06.2017: управляющая организация не вправе в одностороннем порядке изменять размер платы.

Таким образом, передача этих полномочий председателю совета дома лишает собственников их исключительного права решать, сколько они будут платить за содержание и ремонт.

Как правильно внести изменения в договор?

Изменить договор можно, но только по правилам закона. Важно знать:

1. По общему правилу изменения допускаются только по соглашению сторон — собственников и управляющей организации (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ, ст. 450–453 ГК РФ).
2. Если выявлено незаконное условие, собственники должны инициировать переписку с управляющей компанией с предложением изменить спорный пункт.
3. Далее вопрос выносится на общее собрание собственников, которое проводится в порядке, установленном ЖК РФ (ст. 45–48). На собрании утверждается новая редакция спорного условия.
4. Управляющая организация обязана привести договор в соответствие с решением собрания и подписать дополнительное соглашение.

Задайте вопрос всем юристам на сайте

659 юристов отвечают

48 минут среднее время ответа

458 вопросов за сутки

Опишите ваш вопрос или ситуацию простыми словами. Начните с вопросительных слов, таких как «Что», «Как», «Можно ли» и т.д.

Задать вопрос

Пример из судебной практики

Показателен случай: гражданское дело № 2-1283/2024 в Клинцовском городском суде Брянской области по иску ООО «УК «Гарант» к инициаторам собрания собственников.

• В договоре управления содержался пункт: «Подписывая настоящий договор, Собственник подтверждает делегирование полномочий по принятию решения об установлении (утверждении) размера платы за содержание и ремонт общего имущества МКД и его последующей корректировке, а также принятию решения по утверждению плана работ по многоквартирному дому на каждый календарный год – Председателю Совета многоквартирного дома».
• Собственники, выявив незаконность этого условия, предложили УК внести в договор управления изменения, УК проигнорировала данное предложение, тогда собственники инициировали  общее собрание и утвердили новую редакцию: «Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственников помещений, которое проводится в порядке, установленном статьями 45-48 ЖК РФ, за исключением размера расходов, который определяется в соответствии с частью 9.2 статьи 156 ЖК РФ. Размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетов предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. В случае не проведения собрания или собрание не набрало кворум по вопросу установления тарифа, размер платы за содержание и текущий ремонт остается прежний ранее установленный на общем собрании собственников».

УК «Гарант» оспаривала такое решение, утверждая, что собственники не вправе менять условия договора без её согласия. Однако суды трёх инстанций (районный суд, апелляция и кассация) признали действия собственников законными.

Вывод

Внесение изменений в договор управления многоквартирным домом действительно возможно. Однако это допускается только при соблюдении законной процедуры: инициирование собрания собственников, утверждение новой редакции спорных пунктов и подписание дополнительного соглашения с управляющей организацией.

Главное условие — изменения не должны противоречить Жилищному кодексу РФ и гражданскому законодательству, а также нарушать законные права и интересы сторон договора. Если следовать предложенному алгоритму и приводить условия договора в соответствие с нормами права, собственники могут эффективно защищать свои интересы и обеспечивать прозрачное управление домом.