Смена управляющей компании ЖК: алгоритм голосования

Жилой комплекс (ЖК) — это совокупность многоквартирных домов, объединённых общим земельным участком, инженерными коммуникациями и объектами общего имущества (ОИ). В силу этого управляющая компания (УК) назначается едино на весь комплекс, и все собственники помещений ЖК действуют совместно при выборе или смене УК.

Когда и как можно сменить управляющую компанию

1. По истечении срока действия договора управления МКД.
   Срок действия договора между УК и собственниками помещений может составлять от 1 года до 5 лет (ч. 5 ст. 162 ЖК РФ). Если ни одна из сторон не заявила о прекращении договора, он автоматически продлевается (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ). На этом этапе собственники могут выбрать новую УК. Для этого в повестку общего собрания включаются вопросы: прекращение договора с прежней УК и назначение ответственного лица для направления уведомления в прежнюю УК.
2. В период действия договора управления.
   Смена УК в период действия договора означает досрочное расторжение договора управления. Оно может происходить:
   • по соглашению сторон (ч. 1 ст. 450 ГК РФ);
   • по требованию собственников помещений (ч. 2 ст. 450 ГК РФ, ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ), например, при невыполнении УК условий договора или изменении способа управления МКД.

Если основания отсутствуют, договор расторгается не ранее чем через год с момента заключения. Требование собственников о досрочном расторжении направляется в суд, который может разрешить расторжение в одностороннем порядке.

Порядок принятия решения о смене УК

Смена УК осуществляется на общем собрании собственников помещений в МКД. Любой собственник может инициировать собрание. Для выбора новой УК необходимо набрать более 50% голосов от общего числа голосов собственников (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Решение закрепляется протоколом, оформленным согласно требованиям приказа Минстроя от 30.04.2025 № 266/пр.

Необходимые документы для смены УК

• заявление (уведомление) прежней УК о расторжении договора;
• решение суда, если расторжение договора происходит через суд;
• протокол общего собрания собственников помещений.

Передача технической документации

При смене УК необходимо передать всю техническую документацию на дом. Это регулируется разделом V Правил управления МКД, утверждённых постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416. Техническая документация хранится у собственников или у организации, ответственной за содержание общего имущества (ч. 10 ст. 162 ЖК РФ). Если документы отсутствуют, их следует восстановить, чтобы новая УК могла полноценно исполнять свои обязанности.

Задайте вопрос всем юристам на сайте

620 юристов отвечают

2 минуты среднее время ответа

469 вопросов за сутки

Опишите ваш вопрос или ситуацию простыми словами. Начните с вопросительных слов, таких как «Что», «Как», «Можно ли» и т.д.

Задать вопрос