В жилищно-коммунальной сфере постоянно искажают смысла части 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации, которое позволяет управляющим компаниям обходить решения собственников и менять тарифы на содержание и текущий ремонт жилья в одностороннем порядке.
В чём суть 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации
Часть 4 статьи 158 ЖК РФ гласит:
«Если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления…»
При буквальном прочтении видно, что законодатель описывает совокупность условий:
- отсутствует решение о выборе способа управления;
- отсутствует решение об установлении размера платы.
Только при этих обстоятельствах вмешивается третье лицо — в данном случае орган местного самоуправления.
Как искажают норму управляющие компании
На практике управляющие организации трактуют статью иначе. Они вырывают из текста одно условие — отсутствие решения о размере платы — и делают вывод: если собственники не проголосовали по этому вопросу, УК вправе самостоятельно установить тариф применив муниципальный размер платы установленный на соответствующий год.
Такое искажение создаёт почву для включения в договоры управления условий, позволяющих менять размер платы без проведения общего собрания. В результате собственники фактически лишаются ключевого права, закреплённого в п. 7 ст. 156 ЖК РФ: утверждать размер платы за содержание жилья исключительно на общем собрании с учётом предложения управляющей компании.
Нормативные противоречия
- ⚖️ Согласно ч. 1 ст. 44 ЖК РФ, именно общее собрание является высшим органом управления многоквартирным домом.
⚖️ Пункт 7 ст. 156 ЖК РФ прямо указывает: размер платы определяется решением общего собрания собственников. - ⚖️ Конституционный Суд РФ в своих определениях (№ 357-О от 22.03.2011; № 440-О от 27.02.2018) подчеркнул: органы власти и иные структуры могут вмешиваться лишь при полной неопределённости способа управления, а не для подмены воли собственников.
Таким образом, самостоятельное изменение платы управляющими организациями не просто выходит за пределы их полномочий, но и нарушает сам принцип коллективного управления общим имуществом.
Судебная практика
Суды постепенно занимают позицию, соответствующую буквальному толкованию закона.
- Так, в деле № А09–11841/2022 арбитражные суды Центрального округа отказали в удовлетворении требований управляющей компании, которая пыталась переложить на администрацию обязанность утвердить тариф. Суд указал: орган власти вправе вмешаться только при отсутствии выбора способа управления.
- Верховный Суд РФ также подтверждает недопустимость одностороннего изменения платы (Определение № 301-ЭС20-1335 от 19.03.2020; Обзор судебной практики ВС РФ № 3 (2023)).
Последствия для собственников
Искажение нормы части 4 статьи 158 ЖК РФ выгодно управляющим компаниям, но ущемляет права граждан.
- Тарифы растут без проведения собраний.
- Собственники исключаются из процесса управления своим домом.
- Договор управления утрачивает баланс интересов, превращаясь в инструмент давления со стороны УК.
Что нужно менять
Лингвистический анализ текста показывает, что запятая в ч. 4 ст. 158 ЖК РФ фактически заменяет союз «и», а не «или». Однако в отсутствие чёткой формулировки у управляющих организаций остаётся пространство для манипуляций.
Необходимо внести поправки в Жилищный кодекс:
- прямо указать, что орган местного самоуправления вправе устанавливать размер платы только при отсутствии одновременно двух решений;
- закрепить ответственность управляющих организаций за одностороннее изменение тарифов.
Устранение этой двусмысленности — необходимое условие защиты прав собственников и наведения порядка в сфере ЖКХ.
