В нашу компанию часто обращаются жители города с жалобами на управляющие компании которые не ремонтируют крыши домов. Зачастую у людей по несколько лет происходят заливы квартиры, однако они не спешат в суд, а занимаются бесполезной перепиской с управляющей организацией. Данный способ защиты как правило не дает никаких результатов.
В половине случаев управляющая компания ссылается на то, что крыша должна ремонтироваться в рамках капитального ремонта и направляют собственников в Фонд капитального ремонта (эта позиция в корне не верная, ниже мы опишем почему), в остальных случаях управляющая компания попросту игнорирует жалобы собственников. Жалобы в вышестоящие инстанции так же редко приводят к результату.
Давайте же определим что делать собственникам, чтобы защитить свое имущество. Первое что необходимо сделать это обратиться с заявкой в аварийно-диспетчерскую службу управляющей организации, товарищества собственников жилья либо иному лицу, ответственному за предоставление коммунальных услуг в соответствии с выбранным способом управления многоквартирным домом. Комиссия должна приехать зафиксировать залив и составить об этом акт.
Залив квартиры подтверждается соответствующим актом, который составляется представителями управляющей организации, товарищества собственников жилья, иного лица, ответственного за предоставление коммунальных услуг в соответствии с выбранным способом управления многоквартирным домом, по результатам осмотра квартиры.
После получения акта о заливе квартиры, необходимо обратиться в экспертное учреждение для проведения экспертизы с ответами на два вопроса: вследствие чего возник залив квартиры? какова стоимость восстановительного ремонта в квартире? Далее необходимо направить в управляющую организацию претензию, с требованием выплатить компенсацию за причиненный ущерб.
Что это дает? Это дает собственнику право при удовлетворении иска взыскать с ответчика пеню, штраф, моральный вред. Отметим что штраф составляет 50% от суммы удовлетворенных требований (ущерб+пеня). Принцип действий понятен, теперь разберемся с наиболее сложным вопросам в судебной практике, кто же должен следить за крышей и должен ли собственник ждать капитального ремонта дома? Ответ прост ничего ждать не надо!
Согласно пункту 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491 (далее — Правила), в состав общего имущества включаются крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).
Пунктом 10 Правил предусмотрено, что общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц и др.
В соответствии с пунктом 11 Правил содержание общего имущества в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома включает в себя его осмотр, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, угрозы безопасности жизни и здоровью граждан, а также текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации.
Управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (п. 42 Правил).
Частью 1.2 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 года N 290 утверждены Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.
В силу пункта 7 указанного Минимального перечня к работам, выполняемым для надлежащего содержания крыш многоквартирных домов, отнесены, в том числе, проверка кровли на отсутствие протечек; выявление деформации и повреждений несущих кровельных конструкций; проверка и при необходимости очистка кровли и водоотводящих устройств от мусора, грязи и наледи, препятствующих стоку дождевых и талых вод; проверка и при необходимости очистка кровли от скопления снега и наледи; при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, — незамедлительное их устранение. В остальных случаях — разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ.
В данном случае управляющей компанией минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме — кровли, выполнено не было. В силу пункта 1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации принятие решений о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
Пунктом 21 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491, предусмотрено, что капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).
Согласно пункту 37 Правил при принятии общим собранием собственников помещений решения об оплате расходов на проведение капитального ремонта многоквартирного дома в соответствии со статьей 158 Жилищного кодекса Российской Федерации размер платы за проведение капитального ремонта определяется с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.
Вместе с тем содержание общего имущества в многоквартирном доме включает в себя не только капитальный, но и текущий ремонт жилого дома.
При этом действующее законодательство не ставит обязанность по содержанию жилищного фонда в состоянии, пригодном для проживания, в зависимость от принятия или непринятия собственниками имущества в многоквартирном доме решения о проведении тех или иных ремонтных работ, поэтому непринятие решения не является препятствием для проведения неотложных, текущих работ, направленных на исполнение обязательных требований по обеспечению нормативно установленного уровня содержания общего имущества многоквартирного дома, которые должны быть исполнены управляющей организацией независимо от решения общего собрания.
Данная позиция так же изложена в судебной практике по РФ в частности в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 20.11.2018 N 48-КГ18-22. Управляющая организация несет ответственность за причинение вреда гражданину по ее вине и обязана в полном объеме возместить такой вред.
Если залив квартиры явился следствием ненадлежащего выполнения управляющей организацией своих обязанностей по содержанию общего имущества МКД, собственник пострадавшей квартиры вправе взыскать с управляющей организации денежную компенсацию в возмещение причиненного ущерба. При этом отношения между собственником жилого помещения и управляющей организацией являются отношениями между потребителем и исполнителем (п. 1 ст. 15, п. 1 ст. 1064 ГК РФ; п. 1 ст. 14 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей»; п. 7 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 12.07.2017).
