ВС уточнил нюансы дел о продаже квартир под влиянием аферистов

Верховный суд (ВС) РФ указал на право двусторонней реституции по делам об оспаривании сделок с недвижимостью, которые заключены под влиянием мошенников. Возвращая продавцу квартиру, суду следует подумать и об интересах покупателя, отмечает высшая инстанция в своём определении. 

Суть дела: Спорная московская квартира была продана в 2023 году. Просившая вернуть жилье истица отмечала, что находилась в очень тяжелом психологическом состоянии после смерти мужа, чем и воспользовались мошенники, замучившие ее бесконечными звонками. В результате в течение 10 месяцев она перевела им свыше 17 миллионов рублей. Затем ей якобы от правоохранительных органов сообщили, что ее квартиру кто-то выставил на продажу и для задержания этих преступников необходимо заключить договор купли-продажи, а при сделке злоумышленников задержат. Москвичка согласилась помочь, и сделка состоялась, а деньги по указанию звонивших ей «полицейских» она отдала курьеру. Когда его никто не задержал, истица поняла, что ее обманули, и обратилась уже в настоящую полицию, которая возбудила уголовное дело о мошенничестве.

• Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил и признал недействительным договор купли-продажи квартиры.
  • Применены последствия недействительности сделки в виде прекращения права собственности покупателя и признано право собственности заявительницы.
• Две следующие инстанции признали решение обоснованным.

В ВС с жалобой обратился адвокат покупателя.

Позиция ВС 

Судебные инстанции при решении спора справедливо учли возраст и состояние здоровья истицы, ее жизненные обстоятельства и пришли к выводу, что она не имела намерения реально отчуждать принадлежащее ей имущество.

Также в ходе разбирательств установлено и не оспаривалось ответчиком, что перед покупкой она квартиру не осматривала, более того, не смогла пояснить, откуда ей стало известно о ее продаже. Фактическая же передача недвижимости не состоялась, акт приема-передачи не подписывался, ответчица в квартиру не вселялась, ключи ей не передавались, бремя содержания спорного имущества она не несет.

Однако в апелляционной инстанции представитель покупательницы обращал внимание, что его клиентка денежные средства по договору купли-продажи передала истцу в полном объеме. По его мнению, суд в связи с признанием договора купли-продажи недействительным должен был разрешить вопрос о возврате ответчику полученных истцом денежных средств.

ВС напоминает, что при признании сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное.

«При наличии всех условий, позволяющих оспорить сделку как совершенную под влиянием обмана, и в случае, если стороны успели осуществить взаимные предоставления, суд применяет последствия недействительности сделки в виде двусторонней реституции», — отмечает ВС. Аналогичные разъяснения давал и Пленум (пункт 80 постановления от 23 июня 2015 г. № 25).

Суд вправе не применять последствия недействительности сделки, но в случаях, когда их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности, напоминает высшая инстанция.

В любом случае суд обязан мотивировать свое решение, а апелляционная инстанция указать причины, по которой она отклоняет доводы жалобы, указывает ВС.

Однако в данном случае, признавая доводы апелляционной жалобы необоснованными, суд эти требования не выполнил.

«В судебном постановлении суда апелляционной инстанции не содержится обоснования вывода о невозможности применения последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции.
В апелляционном определении суда апелляционной инстанции также не приведены мотивы относительно того, почему он применил последствия недействительности сделки только в виде прекращения права собственности (ответчицы) на спорную квартиру и признания за (истицей) права собственности на эту квартиру», — указывает ВС.

В связи с чем Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ определила дело в части неприменения последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Дело № 5-КГ26-11-К2.

Источник: РАПСИ