Согласно законодательству, владелец квартиры несет ответственность исключительно за свое имущество (ст. 210 Гражданского кодекса РФ). Исходя из этого, суды неоднократно освобождали граждан от обязанности возмещать ущерб, причиненный соседям, если причиной аварии стало повреждение общедомового имущества.
Ключевым моментом в подобных спорах является необходимость доказать, что затопление произошло именно из-за неисправности элементов, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома. К общедомовому имуществу относятся все инженерные системы водоснабжения и отопления, расположенные до первого отключающего устройства (включая сами устройства), а также все оборудование, установленное на этих сетях (п. 5 Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491).
Например, Верховный суд РФ подтвердил, что к общедомовому имуществу относятся и трубы, частично проложенные в железобетонных плитах перекрытий дома. В одном из случаев собственница квартиры была освобождена от обязанности возмещать ущерб соседям, поскольку авария произошла из-за старых труб, которые не ремонтировались с момента постройки дома в 1951 году (см.: определение №117-КГ24-12-К4).
Кроме того, к общедомовому имуществу причисляются радиаторы и полотенцесушители, не оснащенные отключающими устройствами. Тем не менее, владелец квартиры может быть привлечен к ответственности за затопление, если будет доказано, что он самостоятельно вмешался в работу общедомовых инженерных систем. Однако он может избежать выплаты компенсации соседям, если докажет, что управляющая организация не предприняла своевременных мер для устранения возникшей неисправности.
Например: — Для замены трубы требовалось слить воду из общего стояка, что невозможно сделать без участия управляющей компании (см.: Шестой кассационный суд общей юрисдикции, дело № 8Г-26083/2022). — Управляющая компания, проводя ежегодные проверки системы отопления (что входит в ее обязанности), должна была выявить технические неисправности, однако в актах осмотра нарушения зафиксированы не были.
В подобных ситуациях суды приходят к выводу, что управляющая компания ненадлежащим образом исполняла свои обязанности по содержанию общедомового имущества, и взыскивают сумму ущерба с нее (см.: Восьмой кассационный суд общей юрисдикции, дело № 8Г-26671/2022).
