Управляющая компания коттеджного поселка не вправе чинить препятствия собственникам в проезде

Истец является собственником дома, расположенного в коттеджном поселке, границы которого огорожены. Услуги по организации контрольно-пропускного режима в поселке оказываются управляющей компанией за плату на основании договора, который истец расторг в одностороннем порядке.

В связи с наличием у истца задолженности за услуги обслуживающей компании в его адрес направлено уведомление об ограничении в проезде на личном и ином автотранспорте к его участку через КПП коттеджного поселка, доступ на автотранспорте к участку истца предоставляется по индивидуальному маршруту, проезд стороннего автотранспорта запрещен, пеший проход возможен при условии наличия при себе оригинала паспорта, копии договора купли-продажи земельного участка и выписки из ЕГРН.

Истец обратился в суд с иском к управляющей компании о возложении обязанности не чинить препятствия в пользовании принадлежащим ему земельным участком и жилым домом, установлении судебного штрафа за каждый факт чинения препятствий.

1. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, посчитав, что истец не представил доказательств невозможности использования схемы альтернативного проезда на территорию поселка, предложенной ответчиком, а тот факт, что проезд возможен лишь при предъявлении паспорта и выписки из ЕГРН, не является доказательством чинения истцу препятствий в пользовании недвижимым имуществом, расположенным на территории поселка.
2. Суд апелляционной инстанции не согласился с судом первой инстанции, придя к выводу о  незаконности действий ответчика, в связи с чем возложил на него обязанность не чинить истцу препятствий в проходе и проезде через все въезды (выезды) на территории коттеджного поселка к принадлежащему истцу на праве собственности земельному участку и расположенному на нем жилому дому.
   • Суд апелляционной инстанции исходил из того, что действующими федеральными законами не предусмотрено ограничение права собственника на владение и пользование своим имуществом в случае не предъявления представителям обслуживающих организаций каких-либо документов, в том числе подтверждающих основания возникновения права на объекты недвижимости, иных документов.
   • В материалах дела также отсутствуют доказательства, подтверждающие, что такой пропускной режим был установлен решениями общих собраний членов ТСН и распространяется в равной степени на всех собственников объектов на территории коттеджного поселка.
   • Истцом в материалы дела представлены фото- и видеоматериалы, подтверждающие, что альтернативный проезд на территорию коттеджного поселка не является беспрепятственным, а ответчиками не оспаривалось, что альтернативный проезд ограничен запертыми на навесной замок воротами, и ключ от замка у истца отсутствует.
3. Исковые требования истца в части установления взыскания неустойки (штрафа) суд апелляционной инстанции не удовлетворил.
4. Первый кассационный суд общей юрисдикции согласился с выводами суда апелляционной инстанции о незаконности действий ответчика в создании препятствий истцу в проезде и проходе к принадлежащим ему земельному участку и жилому дому.

Определение № 88-14035/2025 от 25.06.2025.