Помните: договор – это не формальность, а Ваша защита.
Первое, с чего мы начнем — это термины. Путаница в словах создаёт проблемы, на которые нельзя не обращать внимания. В условиях, когда стороны ограничиваются устными договорённостями, используют некорректные шаблоны договоров из непроверенных источников Интернета, зачастую возникают межличностные конфликты и даже судебные споры.
Первым и основным риском является некорректное определение юридической сути заключаемой сделки.
Снимаете или сдаёте? Ваш главный документ — договор найма
Аренда vs Наём
В быту эти понятия используются как синонимы, однако Гражданский кодекс РФ проводит между ними чёткую границу.
- Аренда (гл. 34 ГК РФ) – это передача во владение и пользование любого имущества (включая нежилые помещения) для предпринимательских или иных целей, не связанных с проживанием.
- Наём жилого помещения (гл. 35 ГК РФ) – это передача во владение и пользование именно жилого помещения для проживания в нем граждан. Иными словами, это разновидность договора аренды, которая в то же время предусматривает особенности, связанные именно с передачей во временное владение и пользование жилого помещения.
Залог vs Обеспечительный платёж
Это второй важный терминологический аспект. Зачастую в объявлениях, предлагающих снять квартиру, можно прочитать о некоем “залоге”, который взимается в случае заключения договора. В то же время далеко не всегда, во-первых, оговорены условия его возврата, а во-вторых, в принципе имеется в виду именно то, что написано.
Залог (гл. 23 ГК РФ) – это способ обеспечения обязательства, при котором кредитор (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.
Применение конструкции залога к денежным средствам для обеспечения обязательств по договору найма крайне затруднительно и не соответствует природе этих отношений. На практике это означает, что если в договоре сумма будет названа «залогом», а не «обеспечительным платежом», у нанимателя (тот, кто снимет жилое помещение) могут возникнуть серьезные трудности с её возвратом. «Залог» — это совершенно иная юридическая конструкция. Наймодатель (владелец имущества) может пытаться удержать эти деньги, ссылаясь на сложный внесудебный или судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, что противоречит логике и практике жилищного найма.
Обеспечительный платёж (ст. 381.1 ГК РФ) – это денежная сумма, вносимая нанимателем в счет будущих платежей по договору и для обеспечения исполнения своих обязательств (в частности, возмещения ущерба имуществу). Его ключевая особенность – зачётный характер. Это значит, если по окончании срока найма задолженности и ущерба нет, сумма платежа засчитывается в счет последних платежей (например, аренды за последний месяц) и/или возвращается.
Таким образом, терминологическая разница хотя и не приводит к немедленным негативным последствиям, всё же может возыметь неприятный итог. В то же время, корректные термины договора позволяют предотвратить значительное количество споров ещё до суда, указав “упрямой” стороне на соответствующие положения ГК РФ, что будет восприниматься как более сильный аргумент.
Многие граждане, вступая в правоотношения по передаче квартиры или другого жилья во временное владение и пользование, легкомысленно относятся к письменным договорённостям. Как бы банально ни звучал этот совет, но договор всё же необходим – это средство защиты как нанимателя, так и наймодателя.
Чем рискуете вы как Наниматель
Итак, чем рискуете ВЫ как Наниматель, снимая жильё, если договор составлен некорректно или вовсе отсутствует:
- Нет гарантий права проживания. Наймодатель может в одностороннем порядке и в любой момент потребовать освободить помещение, не неся за это никакой ответственности.
- Произвольное изменение договоренностей о цене. Хозяин жилья может самовольно повысить плату, ввести дополнительные платежи или изменить иные условия. В то время как при договорных такое действие незаконно, требует двустороннего соглашения и оформляется письменным приложением к договору Найма – ст. 682 ГК РФ.
- Безвозвратная потеря обеспечительного платежа. Если сумма не оформлена надлежащим образом, наймодатель может отказаться её возвращать под надуманными предлогами, и нанимателю будет крайне сложно доказать обратное в суде (особенно если передача обеспечительного платежа была произведена наличными, и при этом отсутствует расписка).
- «Законное» удержание Вашего имущества – при выселении. Наймодатель может препятствовать выносу вещей Нанимателя до погашения неких «долгов», размер которых ничем не подтвержден. С Вас могут потребовать деньги за старые повреждения: без акта приёма-передачи (неотъемлемой части договора, где подробно описано состояние квартиры с фото), Вас могут обвинить в том, что, например, именно Вы сломали дверь, поцарапали паркет и разбили окно, которое в действительности было битым задолго до Вас.
Чем рискуете вы, если вы Наймодатель?
- Вам могут не заплатить. Без письменного договора крайне сложно доказать размер договорной платы и обязанность противоположной стороны договора по её внесению.
- Ввыселении квартирантов без договора найма – неважно, через суд или во внесудебном порядке – есть один большой минус. Недовольные жильцы могут сообщить в налоговую о том, что Вы сдаёте квартиру без уплаты соответствующих отчислений (что весьма вероятно, если сдача квартиры происходит без письменного подтверждения). Факт сдачи квартиры без договора точно заинтересует компетентные органы.
- Вы несете ответственность за действия Нанимателя, как за свои. Без договора, в котором прописаны правила пользования жильём, сложно привлечь к ответственности нанимателя, который, например, нарушает правила пожарной безопасности или санитарные нормы, беспокоит соседей.
Неверное и пренебрежительное отношение к надлежащему оформлению отношений найма квартиры создают среду для гражданско-правовых конфликтов. Договор найма, составленный с учётом требований закона и содержащий чёткие, однозначные условия, является не формальностью, а ключевым инструментом защиты имущественных интересов и прав как наймодателя, так и нанимателя. Использование корректной юридической терминологии – «договор найма» и «обеспечительный платеж» – является не прихотью, а важным условием для защиты прав и сохранение нервов, уменьшения шансов судебного спора.
Если у Вас уже есть договор, но Вы сомневаетесь в его правильности — покажите его юристу. Лучше озадачиться проверкой правомерности положений договора сейчас, чем нести убытки потом.
