Покупка недвижимости

Покупка квартиры — одна из самых крупных финансовых операций в жизни, и мошенники постоянно придумывают новые схемы. Чтобы не стать их жертвой, нужно быть предельно внимательным на всех этапах.

Подробная инструкция, как обезопасить себя при покупке недвижимости

Проверка юридической чистоты квартиры и прав продавца

Это основа основ. Большинство рисков связано именно с этим этапом.

Ключевые документы:

• Свидетельство о праве собственности или Выписка из ЕГРН. С 2016 года свидетельства не выдают, главный документ — свежая выписка из ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).
• Что проверять: Убедитесь, что выписка оформлена на имя продавца, совпадают адрес и площадь. Проверьте, нет ли обременений: ипотеки, ареста, запрета на регистрацию. Эту же выписку можно заказать онлайн самостоятельно на сайте Росреестра (платно, но быстро и надежно).
• Паспорт продавца. Сверьте данные с выпиской из ЕГРН. Если продавец действует по доверенности — это красный флаг!
• Правоустанавливающие документы. Это документ, на основании которого продавец стал собственником: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве, договор приватизации и т.д.
• Что проверять: Логику и историю. Если квартира куплена по дарению между неблизкими родственниками — это может означать, что пытаются скрыть деньги от банка при банкротстве. Если продавец — пожилой человек, а недавно была сделка дарения от его имени, это может быть мошенничество с его согласия или без.

Кто такие продавцы и их статус:

• Единственный собственник. Самый простой вариант. Все решения принимает он один.
• Совместная собственность супругов. Если квартира куплена в браке, даже если оформлена на одного, требуется нотариально заверенное согласие второго супруга на продажу. Исключение — если в выписке ЕГРН есть отметка о том, что брачный договор отсутствует, но лучше перестраховаться.
• Долевая собственность. Каждый собственник продает свою долю. У вас есть два варианта:

1. Заключить один договор купли-продажи со всеми собственниками.
2. Каждый собственник продает свою долю по отдельному договору. В этом случае у других собственников есть право преимущественной покупки.

Продавец обязан уведомить их в письменной форме о цене и условиях продажи и ждать 30 дней. Убедитесь, что у вас на руках есть документы, подтверждающие этот факт (уведомления, почтовые квитанции, отказы от покупки). Покупка доли без соблюдения этого права — риск оспаривания сделки.

• Несовершеннолетние собственники или прописанные. Если собственник ребенок, от его имени действуют родители/опекуны. Для продажи квартиры ребенка требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Они следят, чтобы права ребенка не были ущемлены (например, чтобы ему была предоставлена равноценная жилплощадь). Проверьте этот документ.
• Продажа по доверенности. ОЧЕНЬ ОПАСНЫЙ ВАРИАНТ. Старайтесь избегать таких сделок. Если иного выхода нет:
• Доверенность должна быть нотариальной и действующей.
• В ней должны быть четко прописаны полномочия на продажу конкретной квартиры, по конкретной цене, с правом получения денег.
• Лично встретьтесь с собственником (если он жив и дееспособен), чтобы убедиться, что он в курсе продажи и доверенность не отозвана. Закажите свежую выписку из реестра доверенностей (это можно сделать через нотариуса).

Финансовая безопасность: передача денег

Это вторая по рискам часть сделки.

Самые безопасные способы расчета:

1. Аккредитив. Вы с продавцом открываете счета в одном банке. Вы кладете деньги на свой аккредитивный счет. Банк блокирует их. После регистрации сделки в Росреестре и появления вашей фамилии в выписке ЕГРН, банк переводит деньги продавцу. Удобно и безопасно.
2. Банковская ячейка. Вы арендуете в банке сейф. Ключ от него хранится у банка. Вы с продавцом подписываете соглашение, по которому банк откроет ячейку продавцу только после предоставления выписки из ЕГРН, где вы указаны как новый собственник. Деньги лучше класть не наличными, а снять со счета по чеку — это докажет их происхождение.
3. Эскроу-счет. Самый современный и идеальный способ, особенно при ипотеке. Деньги хранятся на специальном счете в банке. Банк переводит их продавцу только после успешной государственной регистрации вашего права собственности. Полная безопасность для обеих сторон.

Опасные способы (лучше избегать):

• Наличный расчет “из рук в руки” (особенно до регистрации).
• Перевод на карту продавца до регистрации.

Организация сделки и дополнительные меры безопасности

• Используйте квалифицированного риелтора. Хороший риелтор не просто “нашел квартиру”, а берет на себя проверку юридической чистоты, организует безопасный расчет и сопровождает сделку. Его комиссия — это плата за ваше спокойствие.
• Обратитесь к хорошему юристу по недвижимости. Если покупаете без риелтора, консультация юриста обязательна. Он проверит все документы и договор.
• Проведите сделку через нотариуса. Для некоторых сделок (например, с долями) это теперь обязательно. Но даже если нет, нотариус:
• Проверит юридическую чистоту.
• Установит личности и дееспособность сторон.
• Не допустит кабальных условий в договоре.
• Нотариус несет ответственность за сделку.
• Никому не передавайте свой паспорт заранее и не оставляйте его копии без пометки “Для сделки по адресу…”.

Типичные мошеннические схемы и как их распознать

• “Квартиры с обременением”. Продают квартиру, которая в ипотеке или под арестом. Деньги уйдут на погашение долга прежнего владельца, а вы останетесь ни с чем.
• Защита: свежая выписка из ЕГРН.
• “Продажа по поддельной доверенности”. Доверенность может быть поддельной, отозванной или собственник уже умер.
• Защита: личная встреча с собственником, проверка доверенности у нотариуса.
• “Мнимое банкротство”. Человек специально дарит квартиру родственнику перед банкротством, а тот ее быстро продает, чтобы скрыть от кредиторов.
• Защита: анализировать историю собственности. Дарение перед продажей — тревожный сигнал.
• “Квартиры с прописанными “призраками”. В квартире может быть прописан пожилой человек или ребенок, которого выселить практически невозможно.
• Защита: запросить расширенную выписку из домовой книги (выписку по лицевому счету), где видны все зарегистрированные.
• “Аферисты-покупатели”. Бывает и так. Вас могут отвлечь во время сделки и подменить паспорт или документы.
• Защита: внимательно следить за всеми документами, не отвлекаться.

Краткий чек-лист безопасности

1. Заказать свежую выписку из ЕГРН (самостоятельно).
2. Лично встретиться с собственником (всеми), проверить их паспорта.
3. Проверить историю собственности за последние 5-10 лет.
4. Убедиться в отсутствии обременений (ипотека, арест).
5. Проверить наличие/отсутствие прописанных жильцов, особенно несовершеннолетних.
6. Получить согласие супруга (если нужно) или убедиться в его отсутствии в выписке.
7. При сделке с долей — проверить соблюдение права преимущественной покупки.
8. Выбрать безопасный способ расчета (аккредитив, эскроу, ячейка с условием).
9. Привлечь профессионалов (риелтор, юрист) или провести сделку у нотариуса.
10. Не поддаваться на спешку и слишком низкую цену. Если предложение кажется слишком выгодным — скорее всего, это ловушка.

Помните: ваша главная задача — не торопиться и перепроверить всё. Доверяйте, но проверяйте каждый документ. Удачной и безопасной покупки

Задайте вопрос всем юристам на сайте

659 юристов отвечают

48 минут среднее время ответа

458 вопросов за сутки

Опишите ваш вопрос или ситуацию простыми словами. Начните с вопросительных слов, таких как «Что», «Как», «Можно ли» и т.д.

Задать вопрос