Покупка жилья – ответственный шаг, требующий не только финансовых вложений, но и юридической бдительности.
Главный страх покупателя – не только столкнуться с мошенниками, но и оказаться в ситуации, когда уже после регистрации права собственности продавец через суд оспаривает сделку, и покупатель рискует остаться без квартиры и без денег. В этой статье мы расскажем, как защитить себя на всех этапах покупки и что предпринять, чтобы сделка стала окончательной и бесповоротной.
Основные риски для покупателя после сделки:
Продавец может попытаться расторгнуть или признать недействительным договор купли-продажи по различным основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом РФ:
- Недееспособность или ограниченная дееспособность: Продавец утверждает, что на момент сделки не мог понимать значение своих действий (например, находился в состоянии алкогольного опьянения, имел психическое расстройство).
- Введение в заблуждение или обман: Продавец заявляет, что был обманут (часто третьими лицами-мошенниками) и не имел намерения продавать квартиру.
- Сделка под влиянием насилия или угрозы: Продавец доказывает, что был вынужден продать жилье против своей воли.
- “Безденежность” договора: Продавец утверждает, что не получил условленную сумму за квартиру.
Чтобы минимизировать риски и защитить себя, примите следующие меры:
- Тщательная проверка продавца и объекта
Как было сказано ранее, это основа безопасности.
- Получите справки из ПНД и НД: Настоятельно просите продавца предоставить актуальные (не старше 1-2 недель) справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Это подтвердит его дееспособность на момент сделки.
- Изучите историю квартиры: Закажите расширенную выписку из ЕГРН. Обратите внимание на частую смену собственников за короткий срок – это “красный флажок”.
- Защита на этапе подписания договора
Сам договор и процесс его подписания должны быть безупречны с юридической точки зрения.
- Нотариальное удостоверение сделки: Хотя для большинства сделок это не обязательно, участие нотариуса повышает уровень защиты. Нотариус обязан проверить дееспособность сторон и законность сделки, что снижает вероятность ее оспаривания в суде.
- Четкие формулировки в договоре купли-продажи: Включите пункт, где продавец прямо подтверждает, что он:
- Находится в здравом уме и твердой памяти, понимает значение своих действий.
- Не находится под влиянием обмана, насилия, угрозы или стечения тяжелых обстоятельств.
- Не лишен и не ограничен в дееспособности.
- Отсутствие занижения цены: Указывайте в договоре полную рыночную стоимость квартиры. Занижение цены может стать поводом для оспаривания сделки, а в случае ее расторжения вам вернут лишь сумму, указанную в договоре купли-продажи.
- Безопасность финансовых расчетов
Доказательство факта полной оплаты – критически важный элемент защиты.
- Используйте безналичные расчеты: Аккредитив или банковская ячейка – самые безопасные способы передачи денег. Банк выступает гарантом: продавец получает деньги только после того, как вы станете полноправным собственником квартиры (право собственности будет зарегистрировано в Росреестре).
- Обязательная расписка: Независимо от способа расчета (даже при безнале), получите от продавца рукописную расписку о получении полной суммы денежных средств за проданную квартиру.
- Страхование титула собственности
Это дополнительная, но очень эффективная мера. Страхование титула защищает покупателя от финансовых потерь в случае, если сделку признают недействительной по основаниям, которые вы не могли предвидеть (например, появление скрытых наследников или ошибки в приватизации).
- Привлечение профессионалов
Квалифицированный юрист поможет провести все проверки, заметить “красные флажки” и правильно составить договор, защищающий именно ваши интересы.
Следуя этим рекомендациям, вы значительно повысите юридическую чистоту сделки и сможете спать спокойно, не опасаясь, что бывший собственник внезапно потребует вернуть квартиру через суд.
