Проживание в многоквартирном доме накладывает на нас большое количество обязанностей по отношении к людям, которые совместно с вами пользуются общедомовым имуществом, пространством (к примеру, лестничными клетками, мусоропроводами) и территорией вокруг дома.
Соблюдение таких обязанностей позволяет вам требовать соблюдения своих прав и распоряжаться ими без каких-либо препятствий.
Как всякое право порождает обязанность, так и наоборот. Именно в таком порядке: «обязанности – права», позволят понять то, о чем я хочу написать в следующей статье.
Право владельцев транспортных средств распоряжаться общедомовой территорией по своему усмотрению: в частности, использование части такой территории в качестве места стоянки своего личного транспортного средства без ограничений.
Нередки в настоящее время ситуации, когда собрание автовладельцев многоквартирного дома принимает решение об установке шлагбаума, размещении автомобилей на разграниченных парковочных местах и запрете на въезд на территорию иным лицам, даже если «иные» являются жителями этого же дома.
Такое ограничение прав является незаконным по нескольким основаниям.
- Во-первых, для установления ограждения придомовой территории многоквартирного дома (установление шлагбаума) необходимо пройти разрешительную процедуру в соответствии с установленными действующим законодательством правилами.
- Во-вторых, решение о начале прохождения такой процедуры принимается на общем собрании собственников многоквартирного дома. При этом, учитываются голоса всех собственников жилья, а не только автовладельцев.
Согласно п. 1 ст. 262 ГК РФ, граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.
В соответствии с ч. 5 ст. 16 ФЗ от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного жилого дома. - В-третьих, земельный участок под парковочные места необходимо сформировать и зарегистрировать на него право пользования под конкретные нужды.
Пунктом 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» определено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
Если не пройти указанные выше процедуры, то все собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу положений ст. 304–305 ГК РФ, имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения.
Согласно ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
В ч. 4 ст. 37 ЖК РФ запрещены выдел в натуре и отчуждение доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершение иных действий, влекущих передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение в многоквартирном доме.
При этом какие-либо способы ограничения или лишения собственника помещения в многоквартирном доме такого права действующим законодательством не предусмотрены.
Кроме этого, необходимо обратить внимание на следующее, в соответствии с подп. 11 п. 1 ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают, в том числе из решений собраний в случаях, предусмотренных законом.
Согласно п. 2 ст. 1811 ГК РФ решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение собрания направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в данном собрании (участников юридического лица, сособственников, кредиторов при банкротстве и других – участников гражданско-правового сообщества), а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.
В п. 103 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что под решениями собраний понимаются решения гражданско-правового сообщества, то есть определенной группы лиц, наделенной полномочиями принимать на собраниях решения, с которыми закон связывает гражданско-правовые последствия, обязательные для всех лиц, имевших право участвовать в таком собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.
Из приведенных правовых норм и разъяснений следует, что одним из обязательных условий признания решения собрания основанием возникновения, изменения или прекращения гражданских прав и обязанностей является наличие в законе указания на гражданско-правовые последствия, обязательные для всех управомоченных на участие в таком собрании лиц.
Исчерпывающий перечень органов управления жилищного кооператива, включающий общее собрание членов жилищного кооператива, конференцию, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива, а также правление жилищного кооператива и председателя правления жилищного кооператива, содержится в ст. 115 ЖК РФ.
