Граждане, проживающие в жилом помещении по договору социального найма, имеют право на бесплатное его получение в собственность в порядке приватизации. Для этого необходимо согласие всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет, в том числе временно отсутствующих членов семьи, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением. Согласие требуется только от граждан, которые ранее не участвовали в приватизации другого жилья (ст. ст. 1, 2 Закона от 04.07.1991 N 1541-1).
Форма отказа от участия в приватизации и порядок его оформления также могут быть установлены региональным или муниципальным правовым актом. В частности, отказ от участия в приватизации может быть выражен в соответствующем заявлении.
Родители (опекуны, усыновители) несовершеннолетних могут отказаться от включения несовершеннолетних в число участников общей собственности на приватизируемое жилое помещение только при наличии разрешения органа опеки и попечительства (ст. 37 ГК РФ; ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ; п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8). То же правило действует и в отношении лиц, признанных недееспособными.
На практике согласие органа опеки и попечительства с большой долей вероятности получено не будет, так как иначе интересы несовершеннолетнего могут быть ущемлены. При этом, порой органы опеки подходят к решению данного вопроса формально, не принимая во внимание существенные обстоятельства конкретной жизненной ситуации. Такие как: снятие с регистрационного учета по данному адресу и фактическое проживание несовершеннолетнего ребенка длительный период в другом жилом помещении (например в случае расторжения брака между родителями и проживание несовершеннолетнего с одним из родителей), наличие в собственности несовершеннолетнего объекта недвижимости или его части (например покупка родителями жилья с участием материнского капитала) , приватизируемая квартира предоставлена в соответствии со ст. ст. 60, 148,155.3 СК РФ, ст.ст. 17-23 Федерального закона от 24.04.2008 №48 -ФЗ “Об опеке и попечительстве” ребенку -сироте и ребенку оставшемуся без попечительства родителей.
Также в данном вопросе играет существенное значение, включён ли несовершеннолетний в качестве вселяющегося члена семьи нанимателя в договор социального найма на жилое помещение, предоставленное ранее из специализированного жилищного фонда согласно ст. 98.1 ЖК РФ.
Данное жилое помещение подлежит приватизации только по прошествии пятилетнего срока непрерывного социального найма. После чего объект недвижимости исключается из специализированного жилищного фонда, и с нанимателем заключается новый договор социального найма с правом приватизации.
Поэтому, если несовершеннолетний при рождении был зарегистрирован в данном жилом помещении с нанимателем в этот пятилетний срок, но спустя время был снят с регистрационного учёта и выбыл по другому адресу, то договор социального найма с правом приватизации будет заключён без указания в нём несовершеннолетнего, исходя из данных о регистрации в жилом помещении.
Соответственно, данное обстоятельство является основанием для невключения в приватизацию жилого помещения несовершеннолетнего ребёнка, выбывшего по другому адресу, так как право пользования и проживания в указанном жилом помещении несовершеннолетнего ребёнка фактически прекратилось.
Для включения в приватизацию несовершеннолетний ребёнок должен не только обладать правом пользования жилым помещением, но и проживать совместно с нанимателем приватизируемой квартиры.
Таким образом, при решении вопроса о включении в договор приватизации решающую роль имеет факт проживания ребёнка в спорной квартире.
Часто в отказе органы опеки используют общую формулировку: «Жилое помещение предоставлено нанимателю и членам его семьи, несовершеннолетний является членом семьи нанимателя, поэтому его исключение из приватизации ущемляет его законные права и интересы», – что в случае предоставления жилого помещения детям‑сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, является ошибочным.
Так как юридически значимый факт возможности вселения в предоставленную квартиру членов семьи ребенка-сироты не имеет причинно-следственной связи с фактом предоставления данного жилого помещения и не может расцениваться как факт предоставления данного жилого помещения членам семьи ребенка-сироты.
Указанные обстоятельства являются основанием для признания отказа органов опеки и попечительства о невключении в приватизацию несовершеннолетнего ребенка незаконным в судебном порядке.
