Рыночная стоимость помещений в ветхих (аварийных), подлежащих сносу, МКД, по мнению оценщиков, крайне мала и недостаточна, чтобы собственники помещений в таких, подлежащих расселению, МКД могли в дальнейшем рассчитывать на приобретение в рамках, полученной за изъятое помещение, суммы возмещения другого нового благоустроенного помещения в новом МКД.
Так, главный консультант аппарата Комитета Государственной Думы РФ В.В. Волков, выражая своё мнение по применению ст.32 ЖК РФ в своей монографии «Возможные правовые механизмы реализации жилищных прав собственника при изъятии у него жилого помещения» указывает: «…получение денежного возмещения взамен изымаемого жилого помещения, пусть даже равноценного и предварительного, не гарантирует собственнику приобретение какого-либо нового жилого помещения или жилого помещения, соответствующего его потребностям. Если изъятию подлежит жилое помещение, рыночная стоимость которого относительно невелика (жилое помещение в старом жилищном фонде, аварийные дома, дома с высоким процентом износа и т. п.), приобретение альтернативного жилого помещения в удовлетворительном состоянии в пределах стоимости изымаемого непосредственно у него жилого помещения (доли в нем) может быть неосуществимым на практике. …Необходимо также отметить, что реализация действующих положений ЖК РФ может привести к ситуации, когда собственник изымаемого жилого помещения может вообще остаться без какого-либо жилья».
На наш взгляд, именно оформление собственниками помещений в МКД земельного участка в общую долевую собственность может являться выходом из данной ситуации. В этом случае, изъятию (с обязательным возмещением в денежной форме) будет подлежать и помещение в МКД и доля собственника в земельном участке, на котором расположен данный МКД. И то и другое имущество является недвижимым имуществом и имеет свою рыночную стоимость.
Без получения возмещения за долю в земельном участке под МКД сложно рассчитывать на существенное улучшение жилищных условий! Вопрос включения рыночной стоимости земельного участка, на котором располагается здание или строение, в т.ч.- МКД, подлежащие изъятию для государственных или муниципальных нужд, регулируется статьями 56.8- 56.10 Земельного кодекса РФ.
Вопрос обязанности «Застройщика», с которым заключен Договор о развитии застроенной территории, уплатить денежное возмещение за земельный участок, на котором расположен МКД, регулируется п/п.5-ым п.3 ст. 46.1 Градостроительного кодекса РФ. Кроме того, нормы права, обязывающие органы власти и «Застройщика» выплатить собственнику помещения в МКД не только за, изымаемое у него помещение, но и за долю в праве общей долевой собственности на земельный участок , занятый МКД, рыночную стоимость названных объектов недвижимости, поддерживаются и Верховным Судом РФ в руководящих разъяснениях судебной практики.
Так, в п. 12-ом Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащем сносу или реконструкции, утверждённого Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014 г., говорится: «При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок. По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ)…».
Далее в названном Обзоре судебной практики приводится ссылка на гражданское дело по иску администрации города к гр-ну Д. «об изъятии жилого помещения с выплатой выкупной цены, прекращении права собственности на жилое помещение, …». По результату рассмотрения данного гражданского дела «…суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что при определении выкупной цены необходимо учитывать рыночную стоимость принадлежащей ответчику доли в праве общей собственности на земельный участок под домом».
Если же на момент изъятия земельного участка у Вас не будет оформлено (зарегистрировано) право общей долевой собственности на земельный участок под Вашим МКД, то никакое денежное возмещение за долю в земельном участке Вам не полагается (см.п.3 ст.26 Федерального закона РФ № 499-ФЗ от 31.12.2014г.). Кроме того, законодатель в п.11-ом ст. 32 Жилищного кодекса РФ предоставил право собственникам помещений в МКД и долей в праве общей собственности на земельный участок под МКД, признанном аварийным и подлежащем сносу (если в отношении данной застроенной территории принято решение о её развитии), получить
Разрешение на строительство нового дома, снести старый ветхий дом и на этом месте построить новый МКД по своему проекту. Таким образом, мы видим, что оформление собственниками помещений в МКД земельного участка в общую долевую собственность – это очень хорошее приобретение!
