Супруги Татьяна и Сергей из Санкт-Петербурга приобрели квартиру за 6,75 миллиона рублей. Покупали для детей-студентов, деньги заплатили, право собственности зарегистрировали. Вполне обыкновенная сделка, каких ежедневно совершаются тысячи.
Но вскоре выяснилось, что предыдущая хозяйка продала квартиру под влиянием телефонных мошенников. Она обратилась в суд и потребовала вернуть недвижимость. Суд иск удовлетворил. Квартира должна вернуться пенсионерке, а последние покупатели рискуют остаться без жилья и без уплаченных миллионов. Об этой истории 28 октября рассказала «Фонтанка».
Судебное решение имеется в распоряжении редакции. На момент публикации оно не вступило в законную силу, супруги подали апелляционную жалобу. Обстоятельства заслуживают внимания. Первоначальная собственница, пенсионерка Елена, после звонков лжесотрудников Центробанка и ФСБ продала квартиру за 3,5 миллиона рублей. По сведениям журналистов, это составляло менее половины её кадастровой стоимости. Полученные деньги женщина передала мошенникам. Первой покупательницей оказалась мать совладельца и генерального директора агентства недвижимости, через которое продавалась квартира. Менее чем через месяц она перепродала жильё Татьяне и Сергею уже за 6,75 миллиона.
Суд признал заслуживающими внимания возраст первоначальной продавщицы, явно заниженную цену и профессиональную деятельность первой приобретательницы на рынке недвижимости. Последняя при таких обстоятельствах должна была усомниться в действительном намерении пенсионерки продать жильё. Елене предписано вернуть первой покупательнице 3,5 миллиона рублей. А вот о возврате 6,75 миллиона супругам в судебном решении, как сообщает издание, ничего не сказано. Меня в этой истории беспокоит судьба последних приобретателей. Они не покупали квартиру у пенсионерки, не участвовали в первоначальных переговорах и не давали ей указаний переводить деньги преступникам. Их собственный договор был заключён с лицом, право которого уже зарегистрировали в Росреестре. Разумеется, одна лишь регистрация права не устраняет возможных притязаний прежнего собственника. Но и нарушение прав первого продавца не даёт оснований обходить вниманием права всех последующих приобретателей.
В декабре 2025 года Верховный суд рассмотрел знаменитое дело Долиной и Лурье (определение № 5-КГ25-174-К2). Нижестоящие суды признали сделку недействительной, поскольку продавщица действовала под влиянием мошенников. Верховный суд отменил эти решения и отказал в удовлетворении иска. Причина была не в особом отношении к покупательнице. Суды неправильно применили статью 178 ГК РФ, фактически приравняв заблуждение относительно мотивов продажи к заблуждению относительно самой сделки. Если продавец понимал, что подписывает договор купли-продажи и передаёт право собственности, но рассчитывал впоследствии отменить сделку по обещанию мошенников, одного этого недостаточно для признания договора недействительным. 1 июля 2026 года Президиум Верховного суда утвердил тематический обзор № 12/2026, посвящённый спорам об отчуждении жилых помещений.
Высшая судебная инстанция не установила безусловного приоритета покупателя. В обзоре приведены и дела, в которых недвижимость возвращали прежним собственникам. Например, когда пожилой человек продавал единственное жильё по существенно заниженной цене, а профессиональный участник рынка недвижимости мог распознать его заблуждение. Закон требует исследовать обстоятельства конкретной сделки, а не решать дело исходя из возраста продавца или самого факта возбуждения уголовного дела. Пункт 2 статьи 179 ГК РФ также имеет значение: если обман исходил от третьих лиц, для признания сделки недействительной по этому основанию необходимо установить, что другая сторона знала или должна была знать об обмане. Однако в петербургской истории есть ещё одна правовая проблема. Квартиру успели перепродать.
Пункт 35 совместного постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года требует учитывать положения статей 301 и 302 ГК РФ и в тех случаях, когда собственник предъявляет требования о признании недействительными сделок по отчуждению имущества. Согласно изложенным журналистами мотивам, суд не придал самостоятельного значения доводам супругов о добросовестном приобретении квартиры, сославшись на то, что добросовестность подлежит доказыванию по виндикационным искам. У меня есть вопросы к такой аргументации.
Названные разъяснения Пленумов как раз предостерегают от формального подхода, при котором судьба последующего покупателя зависит исключительно от того, как истец сформулировал свои требования. В пункте 39 постановления содержится ещё одно существенное разъяснение: недействительность сделки, во исполнение которой имущество передано, сама по себе не свидетельствует о его выбытии из владения собственника помимо его воли. А это уже вопрос принципиальный. Если квартира выбыла из владения собственника помимо его воли, статья 302 ГК РФ допускает её истребование даже у добросовестного приобретателя. Но отсутствие воли на передачу имущества должно быть установлено судом.
Самого факта мошеннического воздействия или последующего признания договора недействительным для такого вывода недостаточно. Без изучения полного текста судебного решения и материалов дела я не стану утверждать, что суд допустил ошибку. Однако изложенные обстоятельства дают основания для серьёзного обсуждения применённого способа защиты права. К слову, 13 октября Пушкинский районный суд Санкт-Петербурга отказал балетмейстеру Габриэле Комлевой в возврате квартиры, хотя она также ссылалась на мошенническое воздействие.
Суд учёл, что женщина понимала характер заключаемого договора и последствия продажи. Два петербургских дела, две обманутые продавщицы, два разных судебных результата. Одинаковые слова о мошенниках ещё не означают одинаковых юридических обстоятельств. Покупателям недвижимости я советую внимательно изучать не только продавца, с которым предстоит подписывать договор, но и историю самой квартиры. Особенно подозрительна быстрая перепродажа.
Человек приобрёл недвижимость три недели назад, а сегодня уже продаёт? Проверяйте основания предыдущего приобретения, цену, документы и причины такой поспешности. Если перед вами квартира, которую пожилой собственник недавно продал существенно дешевле рынка, риск судебного спора вполне реален. Необходимо проверять судебные споры, исполнительные производства, сведения о банкротстве продавца и обстоятельства недавних переходов права. При наличии оснований стоит оценить и риск оспаривания сделок в рамках банкротства предыдущих собственников.
Выписка из ЕГРН подтверждает зарегистрированные сведения. Она не гарантирует, что сделка, на основании которой возникло право, впоследствии не будет оспорена. Нотариальное удостоверение, банковские расчёты и участие риелтора тоже не обеспечивают полной защиты. Их значение не следует преуменьшать, но приписывать им свойства судебного иммунитета было бы опрометчиво. При изъятии квартиры покупатель может предъявить к продавцу требования о возмещении убытков на основании статьи 461 ГК РФ при наличии предусмотренных законом условий. Только выигранный процесс о взыскании денег и фактическое получение этих денег далеко не одно и то же. У должника может не оказаться имущества, а судебный пристав не способен взыскать то, чего нет.
Мне совершенно понятно желание обманутой пенсионерки вернуть своё жильё. Так же понятно и возмущение семьи, которая честно заплатила за квартиру миллионы рублей. Защита одного потерпевшего не должна превращаться в пренебрежение правами другого. Для разрешения такого конфликта у гражданского законодательства есть инструменты. Вопрос в том, насколько правильно ими пользуются. Поэтому проверку квартиры перед покупкой я рассматриваю не как дополнительную услугу к составлению договора, а как самостоятельную юридическую работу. Особенно когда недвижимость недавно переходила из рук в руки. Отказаться от сомнительной сделки всегда можно. Вернуть потраченные на неё семейные накопления иногда не удаётся даже с судебным решением на руках.
Частые вопросы
Почему суд постановил вернуть квартиру прежней владелице?
Суд учёл возраст пенсионерки, существенно заниженную цену продажи и профессиональную деятельность первой покупательницы на рынке недвижимости. При таких обстоятельствах первая покупательница должна была усомниться в действительном намерении продавщицы продать жильё.
Что известно о возврате супругам 6,75 миллиона рублей?
Суд предписал прежней владелице вернуть первой покупательнице 3,5 миллиона рублей. О возврате супругам уплаченных ими 6,75 миллиона рублей в решении, по сообщению издания, ничего не сказано.
Достаточно ли влияния мошенников, чтобы признать продажу квартиры недействительной?
Нет. По статье 179 ГК РФ, если обман исходил от третьих лиц, нужно установить, что другая сторона знала или должна была знать об обмане. Кроме того, само мошенническое воздействие не доказывает, что квартира выбыла из владения собственника помимо его воли.
Что решил Верховный суд в деле Долиной и Лурье?
В декабре 2025 года Верховный суд отменил решения нижестоящих судов и отказал в иске. Он указал, что суды неправильно применили статью 178 ГК РФ, приравняв заблуждение относительно мотивов продажи к заблуждению относительно самой сделки.
Гарантирует ли выписка из ЕГРН, что квартиру не оспорят?
Нет. Выписка подтверждает зарегистрированные сведения, но не гарантирует, что сделку, на основании которой возникло право, впоследствии не оспорят.
Может ли покупатель потребовать возмещения убытков, если квартиру изымут?
Покупатель может предъявить продавцу требования о возмещении убытков на основании статьи 461 ГК РФ при наличии предусмотренных законом условий. Однако выигранный процесс не гарантирует фактического получения денег: у должника может не оказаться имущества.
