Запрета на пластиковые окна в многоквартирных домах нет.
Но если дом — объект культурного наследия, новостройка с паспортом фасада или в городе строгие правила благоустройства, могут обязать вернуть старые окна — даже через суд.
Заметки о якобы введённом запрете на установку/замену пластиковых окон в многоквартирных домах не верные.
Но надо учитывать, что фасад является общим имуществом собственников (ст. 36 Жилищного кодекса РФ). Если замена окон связана с использованием или изменением общего имущества — например, при остеклении балкона, которого изначально не было, или при увеличении площади остекления за счёт фасадной поверхности, — такое вмешательство требует решения общего собрания собственников (ОСС) в соответствии с ч. 2 ст. 44 ЖК РФ.
- Простая замена старых окон на новые (в том числе пластиковые) в пределах существующих проёмов и без изменения конструктивных характеристик фасада обычно не считается использованием общего имущества и согласования с ОСС не требует.
Исключение на федеральном уровне касается домов, отнесённых к объектам культурного наследия. В этом случае даже замена окон в пределах существующих проёмов может потребовать согласования, поскольку Федеральный закон № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия» запрещает изменять внешний облик таких зданий без разрешения органа охраны объектов культурного наследия.
Также в каждом городе действуют свои правила благоустройства, которые могут устанавливать дополнительные требования к фасадам зданий. Именно на уровне местных властей могут вводиться обязательные требования к паспорту фасада и порядку его изменения. При наличии таких норм именно там следует искать возможные ограничения на изменение материалов оконных конструкций. Как правило, это касается ограниченного круга зданий — например, исторических построек или домов, «фасады которых определяют архитектурный облик сложившейся застройки города», — а также отдельных улиц или даже этажей этих домов (например в Калининграде).
Особенно внимательными должны быть собственники в домах, где фасад выполнен как единая инженерная система — например, навесные витражи, сквозные остеклённые лоджии или фасады с холодным остеклением по всему периметру. В таких случаях даже замена стеклопакетов «в том же проёме» может быть расценена как вмешательство в общее имущество.
Так, ранее суд поддержал УК из Санкт-Петербурга, которая потребовала от собственника вернуть холодное витражное остекление, предусмотренное проектом дома. Собственник заменил его на теплое — установил двухкамерные стеклопакеты в ПВХ-профиле. Суды всех инстанций такие действия самовольным переустройством, поскольку они нарушили целостность навесной фасадной конструкции, предусмотренной проектно-технической документацией.
Практические рекомендации для собственников:
- Если дом является объектом культурного наследия — необходимо обязательно обратиться в уполномоченный орган по охране ОКН и получить разрешение до любой замены окон. Без этого вы рискуете быть привлечены к ответственности и обязаны будете восстановить исторический облик за свой счёт.
- Если дом расположен в исторической части города — проверьте местные правила благоустройства: ищите упоминания терминов «паспорт фасада», «архитектурный регламент» или «единый образ фасада». При наличии таких требований согласование может понадобиться даже при замене окон в существующих проёмах.
- Если дом — новостройка, уточните у застройщика или в управляющей организации, утверждён ли паспорт фасада. Часто застройщики оформляют его ещё на этапе сдачи дома, и он становится частью условий эксплуатации. Замена окон, не соответствующих параметрам из паспорта или проектной документации, может быть расценена как нарушение
