Покупка квартиры требует от покупателя максимальной бдительности, особенно если сделка проходит без участия риэлтора или юриста. Участие профессионалов в сделке безусловно необходимо, так как экономия может стать причиной потери денежных средств или проблемной инвестицией, от которой сложно будет избавиться.
Есть очень много вариаций правовых рисков, одним из которых является – покупка квартиры с лицом, имеющим право бессрочного проживания. Результатом необдуманной покупки может стать необходимость покупателя участвовать в судебных спорах с целью защиты своих прав и интересов или смириться, что квартиру будет использовать другое лицо.
Один из таких рисков был реализован моим доверителем, чью квартиру продал финансовый управляющий в деле о банкротстве, к которому он не имел отношения. Квартира была продана ниже рынка на 10% на торгах по банкротству. За квартиру боролись 4 участника, один из которых стал «счастливым» обладателем 3-х комнатной квартиры в южной части города Санкт – Петербурга. Право бессрочного проживания в жилом помещении установлено нормами статьи 19 Федерального закона от 29.12.2004 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», а также устоявшейся судебной практикой, а именно Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», Определения Верховного Суда РФ от 16.02.2016 № 22-КГ15-3.
Если вкратце, то бывшие члены семьи собственника (экс супруг/супруга) сохраняют свое право на пользование жилым помещением при отказе от участия в приватизации жилого помещения. То есть, допустим муж не хочет участвовать в приватизации жилого помещения, полученного им и его супругой от города или муниципального образования, но при этом желает сохранить право проживания в квартире, тогда такое лицо оформляет так называемый отказ от участия в приватизации и после продажи этой квартиры, муж сохраняет бессрочное право на проживание в ней, и даже финансовый управляющий не может принудительно ограничить или лишить такого права в процедуре банкротства собственника квартиры.
Аналогичные выводы были установлены по гражданскому делу №33-14318/2020 Определением Санкт-Петербургского городского суда по одному из дел, в котором я как юрист принимал участие по защите прав и интересов клиента (лица, имеющего бессрочное право на проживание), где суд отказал покупателю и финансовому управляющему по принудительному выселению моего клиента. Фактически Суд сохранил бессрочное право пользования жилым помещением моему клиенту.
Таким образом, покупатель купивший квартиру ниже рынка на 10% на торгах по банкротству вместо выгодной инвестиции по факту купил себе проблемы в форме дополнительного жильца, который имеет свою комнату, право пользование коридором, кухней и санузлом. На сегодня покупатель так и не вселился в квартиру (прошло почти 2 года), идут различные судебные споры, а также ведутся переговоры с покупателем по приобретению моему клиенту отдельного жилья за 5 млн. рублей, для разрешения ситуации в мирном порядке. Вот такая «выгодная» сделка была совершена на торгах по банкротству, покупателем без участия юриста или риэлтора и без проведения правовой проверки недвижимости.
