Покупка жилья — момент, когда даже самые рациональные люди теряют бдительность. Деньги большие, эмоции зашкаливают, и именно в этот момент появляются мошенники. Схем десятки: «двойные продажи», липовые доверенности, поддельные выписки из ЕГРН, фиктивные представители собственников. Чтобы не стать жертвой, важно помнить — безопасность сделки начинается не в нотариальной конторе, а на этапе проверки документов. Закон здесь не спасает автоматически, но он даёт инструменты, если ими пользоваться.
Проверка продавца и документов
Первое, что нужно сделать, — проверить право собственности продавца. Это можно сделать через выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Она содержит сведения о собственнике, наличии арестов, обременений и залогов. Запросить выписку можно на сайте Росреестра или через портал «Госуслуги». Основание — статья 62 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Если квартира куплена по доверенности — особенно осторожно. Доверенность должна быть нотариально удостоверена (ст. 185 Гражданского кодекса РФ), и важно проверить, не была ли она отозвана. Это можно сделать через Единый реестр нотариальных доверенностей (reestr-dover.ru). Поддельные доверенности — один из самых распространённых инструментов обмана.
Также стоит запросить у продавца:
- паспорт (проверить подлинность, срок действия, совпадение данных);
- правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарения, наследства и т.д.);
- справку о зарегистрированных лицах (форма № 9 или выписка из домовой книги);
- согласие супруга, если квартира приобретена в браке (ст. 35 СК РФ).
Юридическая чистота сделки
Закон не требует обязательного участия юриста, но практика показывает: экономия на проверке может стоить квартиры. Если есть сомнения — стоит заказать правовую экспертизу недвижимости. Юрист проверит цепочку перехода прав, историю объекта, судебные споры, возможные притязания третьих лиц.
Особое внимание — сделкам с «долгой историей», когда квартира несколько раз перепродавалась за короткий срок. Это повод насторожиться.
Не менее важно проверить, не состоит ли объект под залогом. Согласно статье 339 Гражданского кодекса РФ, ипотека подлежит обязательной регистрации в ЕГРН. Если обременение есть — оно будет указано в выписке.
Сделки с материнским капиталом также требуют отдельной проверки: после погашения ипотеки собственники обязаны выделить доли детям (ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»). Несоблюдение этого правила может привести к признанию сделки недействительной.
Безопасные расчёты
Самый уязвимый момент сделки — передача денег. Мошенники часто пользуются незащищёнными способами расчёта. Чтобы минимизировать риски, лучше использовать аккредитив, банковскую ячейку или эскроу-счёт. Последний вариант стал особенно актуален после поправок в Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве», где предусмотрен механизм хранения средств до регистрации права собственности.
Эскроу-счёт гарантирует, что деньги поступят продавцу только после внесения сведений о новом собственнике в ЕГРН. Это самый безопасный вариант, особенно при покупке новостройки или вторичного жилья через банк.
Регистрация права собственности
Финальный шаг — регистрация перехода права в Росреестре. Без неё вы — не собственник. Даже если подписан договор и деньги переданы. Это чётко прописано в статье 551 Гражданского кодекса РФ: право собственности на недвижимость возникает с момента государственной регистрации.
Не стоит передавать оригиналы документов посторонним лицам, которые обещают «ускорить» регистрацию. Все подлинники подаются либо в МФЦ, либо через электронные сервисы Росреестра. Срок регистрации — до 7 рабочих дней (ст. 16 ФЗ-218).
Если что-то пошло не так
Если после сделки выявлено мошенничество, необходимо обращаться в полицию по статье 159 Уголовного кодекса РФ (мошенничество), а также подавать иск в суд о признании договора недействительным. При этом важно как можно быстрее зафиксировать все обстоятельства — выписки, переписку, платежные документы.
Суд может признать сделку недействительной, если будет доказано, что она совершена под влиянием обмана, угроз или заблуждения (ст. 179 ГК РФ). Но чем дольше ждать, тем меньше шансов вернуть жильё — добросовестный покупатель может быть защищён законом (ст. 302 ГК РФ).
Проверка документов, консультация юриста, запросы в Росреестр — всё это кажется лишней бюрократией, пока не становится поздно. На рынке недвижимости спешка — лучший друг мошенника. Закон даёт достаточно инструментов, чтобы защитить себя, но пользоваться ими нужно самому. Ведь квартира — не просто стены. Это безопасность, и она начинается с внимательности.
Если вам требуется помощь по теме, затронутой в данной статье – можете связаться со мной. Я помогу вам.
