Покупка жилья — это шаг, который во многом определяет финансовое благополучие на годы вперед. В предвкушении скорого переезда легко потерять бдительность и проигнорировать юридические детали, которые впоследствии могут привести к катастрофическим убыткам. Как практикующий юрист, я часто вижу, к чему приводит такая неосмотрительность. Чтобы ваша мечта о собственной квартире не обернулась кошмаром, я проанализировала пять распространенных ошибок покупателей и подготовила четкий план действий для каждой из них.
Ошибка №1: Чрезмерное доверие к свежей выписке из ЕГРН
Многие покупатели считают, что для проверки чистоты квартиры достаточно заказать стандартную выписку из ЕГРН. Это одно из самых опасных заблуждений.
В чем заключается риск?
Заветная фраза «ограничения прав и обременения объекта недвижимости не зарегистрировано» может скрывать множество проблем. Обременения — это не только залог у банка. Это может быть, например, договор ренты, по которому другой человек имеет право жить в квартире до конца своих дней. Или право пожизненного проживания есть у родственников, которые ранее отказались от участия в приватизации. Покупка такого объекта чревата судебными тяжбами, аннулированием сделки или появлением «соседей», выселить которых закон не позволит.
Как поступить правильно?
Закажите выписку из ЕГРН об основных характеристиках и правах. Но это лишь первый шаг. Обязательно получите и второй документ — выписку о переходе прав на объект недвижимости. Этот документ раскрывает всю историю владельцев. Если квартира продавалась несколько раз за короткий срок, это тревожный сигнал, который может указывать на попытку избавиться от проблемного актива.
Ошибка №2: Недооценка важности проверки самого продавца
Даже если с документами на квартиру все в порядке, проблемы могут быть у ее владельца. И эти проблемы автоматически станут вашими после сделки.
В чем заключается риск?
Проверка личности продавца — это не праздное любопытство, а мера финансовой безопасности. Если продавец — потенциальный банкрот, все его сделки за последние три года могут быть оспорены кредиторами. В этом случае вы рискуете остаться и без денег, и без квартиры. Точно так же опасны нерешенные споры с бывшими супругами, обиженными наследниками или крупные долги у продавца, из-за которых на квартиру могут наложить арест в любой момент, даже в процессе регистрации сделки.
Как поступить правильно?
Проявите должную осмотрительность. Необходимо проверить продавца по всем доступным базам: на сайте службы судебных приставов, сайтах судов, а также проверить на возможную предпринимательскую деятельность
Ошибка №3: Экономия на договоре с помощью использования стандартных договоров купли-продажи
Желание сэкономить на юристе и скачать готовый договор купли-продажи из интернета может обернуться огромными потерями.
В чем заключается риск?
Стандартный договор не учитывает уникальные обстоятельства вашей сделки. В таком шаблоне почти наверняка не будет важных для вас условий: четких сроков выселения прежних жильцов и снятия их с регистрационного учета, финансовых гарантий со стороны продавца, подробного описания порядка расчетов или перечня мебели и техники, которая должна остаться в квартире.
Как поступить правильно?
Договор купли-продажи должен быть «сшит на заказ» под вашу ситуацию. Только индивидуально разработанный юристом документ сможет по-настоящему защитить ваши интересы и стать вашим главным аргументом, если что-то пойдет не по плану.
Ошибка №4: Игнорирование риска «скрытых» жильцов
Даже если на момент покупки в квартире никто не прописан, это не дает стопроцентной гарантии, что «вечные жильцы» не появятся на пороге после сделки.
В чем заключается риск?
Существует категория людей, которые сохраняют право пожизненного проживания в квартире независимо от смены собственника. Это, к примеру, граждане, которые в момент приватизации были прописаны в квартире, но отказались от своей доли. Или те, кто проходит время службу в армии или отбывает наказание в местах лишения свободы. Их право на проживание практически нерушимо, и выселить их через суд довольно сложно.
Как поступить правильно?
Не полагайтесь на простую справку о составе семьи (форму-9). Ваш главный инструмент — это архивная выписка из домовой книги. Только в ней содержится полная информация обо всех, кто когда-либо был зарегистрирован по данному адресу, с указанием причин их выбытия. Настаивайте, чтобы продавец предоставил именно этот документ. Другой вариант – предусмотрите соответствующие заверения в договоре купли-продажи.
