У каждого дольщика в голове вертятся десятки вопросов к застройщику, переживания о том, как действовать при задержке строительства. Приемка квартиры не просто формальность. Как получить неустойку при задержке строительства, как определить недостатки строительства и заставить застройщика устранить дефекты бесплатно. Почему нельзя отказываться от приемки квартиры если у вас не покрашена батарея.
На что нужно обратить внимание в первую очередь?
1.Не подписывайте акты с открытыми датами.
Если застройщик зовет на осмотр до получения разрешения на ввод в эксплуатацию или присылает письмо о необходимости явиться в офис, то однозначно хочет, чтобы вы подписали дополнительное соглашение о переносе сроков сдачи объекта долевого строительства или же акт приемки квартиры или акт осмотра с открытыми датами.
Это нужно для того, чтобы вы не претендовали на неустойку в дальнейшем, ведь все «по соглашению сторон».
2. Не бегите по первому звонку принимать квартиры (на приглашения застройщика по смс/телефону/е-мейлу не реагируем). Дождитесь письменного уведомления по почте о готовности квартиры к передаче после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
После получения письма вы делаете следующее:
- Звоните менеджеру;
- Записывайтесь на приёмку;
- Приезжаете на осмотр;
- Составляете акт дефектов (смотровой лист);
- Ждете устранения недостатков;
- Принимаете жилье по акту.
3. Вы имеете право пригласить на приемку эксперта для того, чтобы определить дефекты строительства, соответствие фактической площади квартиры проекту.
Поэтому опытный застройщик оставляет лишь мелкие недочеты и передает вам квартиру в одностороннем порядке.
Суд в 90% случаев на стороне застройщика в спорах об односторонних актах. Он трактует требование дольщика исправить мелкие дефекты, как способ нажиться на застройщике — накопить большую неустойку. Потому что мелкие дефекты не мешают пользоваться квартирой.
4. Не прощайте существенные дефекты застройщику.
Что относится к существенным недостаткам?
- нет света;
- нет воды;
- нет тепла/ промерзает квартира;
- нет вентиляции;
- не работает лифт, а квартира выше 7-ого этажа;
- трещины в стенах, полу, потолке.
Главное, что вам нужно делать при обнаружении существенных недостатков – вести переписку с застройщиком по почте России. Обещания по телефону ничего не значат.
На приёмку приходить только после официального приглашения.
План действий такой:
- Приезжаете на осмотр квартиры;
- Фиксируете существенные дефекты;
- Составляете акт с недочетами;
- Направляете претензию и акт застройщику;
- Ждете, пока всё исправят;
Исправили? Ждем второе письмо с приглашением принять квартиру;
Получаем письмо. Едем. Принимаем.
5. Не думайте, что сначала принять квартиру по акту, а потом взыскать неустойку это хороший план.
Во-первых, суд срежет неустойку дольщика с актом приёма-передачи на большую сумму, чем без акта. Почему? Потому что застройщик выполнил обязательства договора, следовательно, по мнению суда, заслуживает поблажки.
Во-вторых, чем дольше вы тянете, чем меньше шансов на выплату. Денег у застройщика все меньше, а исполнительных листов все больше, поэтому идти в суд нужно в первые 3 месяца просрочки.
6. На акте приёма-передачи ничего нельзя писать! Не вписывайте в акт все недочеты квартиры. МФЦ с таким актом откажет в праве собственности. Придется возвращаться к застройщику и просить еще один акт.
7. Не слушайте застройщика, который рассказывает о записи на приёмку через 3 месяца. Получили письмо о готовности объекта к передаче? У нас максимум 60 дней для принятия жилья.
Из-за чего записываемся на приёмку, а параллельно шлем ценное письмо с описью вложения на юридический адрес застройщика о готовности принять квартиру.
Письмо — 100% защита от односторонней передачи.
8. Не ставьте подпись в акте приёма-передачи без подписи застройщика. Не подписывайте ничего без проверки. Звоните юристу – консультируйтесь.
А то, бывает, клиента спрашиваешь: «Допники о переносе сроков подписывали?», «Что вы, как я мог?».
Приходишь в суд, требуешь взыскать неустойку с застройщика, а он говорит они жулики. Требуют тут деньги, хотя подписали дополнительное соглашение.
Показываешь его клиенту, спрашиваешь: «Подписывали?», а он «Ой, в офисе подсунули, даже не понял».
9. Не рассчитывайте на претензию о неустойке во время приёмки квартиры в новостройке специалистом. Очень маленький процент застройщиком выплачивают хоть что-то до суда.
10. Не забывайте про отделку. Если застройщик по ДДУ передает квартиру и отделку, то вы оформляйте два акта. Первый – приёма квартиры, второй – приёма отделки.
