Должная осмотрительность — это проверка квартиры и продавца перед покупкой. Её цель — избежать проблем: чтобы потом не оказалось, что квартира кому‑то ещё принадлежит или на неё есть долги.
Почему это важно? Если не проверить квартиру, можно потерять и жильё, и деньги. Закон защищает только добросовестного покупателя — того, кто действительно старался выяснить, всё ли в порядке с объектом.
Что проверить обязательно
1. Выписку из ЕГРН:
- кто собственник;
- есть ли обременения, аресты, суды
- историю переходов права собственности на квартиру и всех прежних сделках с квартирой
2. Правоустанавливающие документы
- договор купли‑продажи, дарения, свидетельство о наследстве и т. п.;
- акты приёма‑передачи, расписки.
3. Продавца
- нет ли долгов по коммунальным платежам;
- задолженности по службе судебных приставов;
- проверить информацию о наличие судебных споров, дел о банкротстве с участием продавца и его близких родственников;
- дееспособность (можно запросить справки из псих- и наркодиспансера).
4.Историю сделок
- сколько раз квартира переходила из рук в руки за последние годы;
- не было ли подозрительных переходов права.
5.Сам объект
- продавец реально живёт/имеет доступ;
- нет посторонних, претендующих на жильё;
- побеседуйте с соседями о том кто живет в квартире
На что обратить внимание (красные флаги)
- Цена ниже рыночной.
- Продавец владеет квартирой недолго.
- Требует большую часть денег до регистрации сделки.
- Просит оплату наличными или на чужой счет
- Отказывается показывать оригиналы документов.
- Продавец одинокий, пожилой человек, продающий единственное жилье.
Что говорит суд
Суды смотрят: мог ли покупатель знать о проблемах.
Примеры:
Если квартира муниципальная, а продавец её приватизировал с нарушениями — покупатель рискует остаться без жилья.
Если продавец банкротится, а цена занижена в разы — сделку могут отменить.
Если покупатель взял ипотеку или использовал маткапитал, это чаще считают признаком добросовестности (банк и госорганы тоже проверяли).
Как снизить риски
Закажите юридическую проверку квартиры — это докажет в суде, что вы старались всё выяснить.
Сохраняйте копии всех документов, переписки, скриншоты.
Не идите на сделки с «удобными», но подозрительными условиями.
Не рискуйте своими деньгами и обратитесь к юристу для детальной проверки рисков предстоящей сделкио. Должная осмотрительность — не формальность, а защита ваших денег и жилья. Чем больше вы проверили до сделки, тем меньше шансов попасть в суд после.
