Дарственная на недвижимость: налоги и риски

Дарение недвижимости — распространенный и законный способ безвозмездной передачи имущества. При кажущейся простоте эта сделка связана со строгими налоговыми правилами и юридическими рисками как для дарителя, так и для получателя. Понимание ключевых норм российского законодательства поможет избежать финансовых потерь и судебных споров.

Вопреки распространенному мнению, обязательства по уплате налога зависят не от факта дарения, а от степени родства сторон.

Кто и когда платит налог за дарственную на недвижимость

• Даритель: Не платит налог на доходы физических лиц (НДФЛ), так как не получает от сделки экономической выгоды.
• Одаряемый (получатель): Обязанность уплатить НДФЛ возникает, если стороны не являются близкими родственниками.

Кто считается близким родственником

Согласно Налоговому кодексу РФ, дарение между следующими категориями родственников не облагается НДФЛ:

• Супруги
• Родители и дети (включая усыновленных)
• Бабушки, дедушки и внуки
• Братья и сестры (полнородные и неполнородные)

Для всех остальных случаев (например, дарение дяде, тете, племяннику, свекрови, зятю или сожителю) установлены следующие правила.

Размер и расчет налога для не-родственников

• Ставка налога: 13% от стоимости недвижимости (30% — для налоговых нерезидентов России).
• Налоговая база: рассчитывается от кадастровой стоимости объекта на 1 января года, в котором была зарегистрирована сделка. Если кадастровая стоимость не определена, используется рыночная стоимость.
• Сроки: Декларацию 3-НДФЛ нужно подать до 30 апреля года, следующего за годом получения дара. Уплатить налог — до 15 июля того же года.

Пример расчета: Если кадастровая стоимость подаренной квартиры составляет 5 млн рублей, одаряемый, не являющийся близким родственником, должен заплатить 650 000 руб. (5 000 000 * 13%).

Важные исключения и нюансы

• Дарение денег: Не облагается НДФЛ, независимо от суммы и родства.
• Дарение от юридического лица: Подарки дороже 4000 рублей в год от организации облагаются НДФЛ.
• Коммерческая недвижимость: Если даритель — индивидуальный предприниматель, а недвижимость использовалась в бизнесе, налоговики могут признать сделку облагаемой НДФЛ, даже между родственниками.
• Подтверждение родства: В спорных случаях степень родства может подтвердить суд.

Задайте вопрос всем юристам на сайте

658 юристов отвечают

14 минут среднее время ответа

449 вопросов за сутки

Опишите ваш вопрос или ситуацию простыми словами. Начните с вопросительных слов, таких как «Что», «Как», «Можно ли» и т.д.

Задать вопрос

⚠️ Основные риски для дарителя и одаряемого

Помимо налоговых последствий, дарственная несет в себе значительные правовые риски.

Риски для дарителя

• Безвозвратность сделки. Отменить дарственную по своему желанию нельзя. Закон допускает отмену только в исключительных случаях: покушение на жизнь дарителя, ненадлежащее обращение с подарком, угрожающее его сохранности, или если одаряемый умер раньше дарителя (при условии, что это прямо оговорено в договоре).
• Потеря права на жилье. Даритель теряет все права на подаренную недвижимость. Если это единственное жилье, а право проживания в договоре не оговорено, даритель может оказаться на улице.
• Оспаривание родственниками. Наследники или другие родственники могут попытаться оспорить сделку через суд, особенно если даритель был в преклонном возрасте или имел проблемы со здоровьем. Доказательствами могут служить медицинские документы, подтверждающие неспособность осознавать свои действия.
• Риск при банкротстве. Если в течение трех лет после дарения даритель будет признан банкротом, такая сделка может быть оспорена кредиторами как попытка вывести активы.

Риски для одаряемого

• Признание сделки недействительной. Помимо оспаривания родственниками, основанием может служить обман, давление, недееспособность дарителя в момент сделки или ее фиктивность (например, если дарение прикрывало собой куплю-продажу). В последнем случае одаряемый рискует потерять и квартиру, и неофициально уплаченные за нее деньги.
• Обременения на недвижимости. Квартира может быть получена с «довеском»: правом пожизненного проживания дарителя, долгами по ЖКХ или даже быть в залоге у банка.