Арендодатель требует выселения — что делать жильцам

В арендных отношениях между собственником и жильцами конфликты возникают нередко.

Один из самых частых случаев — когда арендодатель требует освободить квартиру, несмотря на то, что договор найма ещё действует, а все платежи вносятся вовремя.

Некоторые собственники уверены, что «это их квартира, и они вправе делать с ней что угодно». Но закон говорит иначе: выселить арендатора без суда нельзя.

💬 Реальная ситуация, когда орендодатель требует выселения

Семья арендует квартиру в Москве. Договор заключён на 11 месяцев, аренда оплачивается через банк, все квитанции сохранены.

Через полгода владелец сообщает:

«Я решил продать квартиру. У вас неделя, чтобы съехать.»

Когда жильцы напомнили, что договор ещё действует, последовала угроза:

«Не хотите по-хорошему — поменяю замки.»

На первый взгляд — бытовой конфликт, но с точки зрения закона это нарушение сразу нескольких статей Гражданского и Уголовного кодекса.

⚖️ Что говорит закон

Права арендатора чётко защищены Гражданским кодексом РФ.

Закон различает понятия найма жилого помещения (для физлиц) и аренды (для юрлиц и предпринимателей), но базовые правила общие.

📗 Статья 687 ГК РФ. Арендодатель может расторгнуть договор найма только в строго определённых случаях:

• если арендатор не платит более двух месяцев подряд;
• портит имущество;
• использует жильё не по назначению.

Во всех других ситуациях расторжение возможно только по соглашению сторон или по решению суда. Если срок аренды не определён, то арендодатель обязан предупредить арендатора за 3 месяца (п. 2 ст. 687 ГК РФ). А если срок договора зафиксирован, то стороны обязаны соблюдать его до конца.

📗 Статья 619 ГК РФ. Расторжение договора в одностороннем порядке допускается только по решению суда, и только при существенном нарушении условий со стороны арендатора.

📗 Статья 610 ГК РФ. Если срок договора не определён, то он считается заключённым на неопределённый срок.. В этом случае расторжение возможно только при уведомлении за 3 месяца.

📗 Статья 330 УК РФ. Самовольное выселение, смена замков, отключение воды, электричества,7вынесение личных вещей арендатора могут квалифицироваться как самоуправство, за которое предусмотрено до 5 лет ограничения свободы.

📗 Статья 139 УК РФ. Незаконное проникновение в жилое помещение — уголовное преступление, наказывается лишением свободы до 3 лет.

🧩 Когда выселение незаконно

Выселение считается незаконным, если:

• договор найма ещё действует;
• оплата аренды и коммунальных услуг производится вовремя;
• арендодатель не имеет судебного решения;
• жильцам просто сообщили об «устном требовании выехать»;
• арендодатель решил «продать квартиру» или «сдать другим».

📎 В этих случаях арендатор имеет право оставаться до окончания срока договора, а действия собственника можно оспорить в суде и даже в полиции.

💼 Как действовать жильцам, когда их выселяет арендодатель

1️⃣ Проверьте договор.

Убедитесь, что в нём нет пункта о досрочном расторжении «по желанию арендодателя». Если срок определён — выселить вас можно только через суд.

2️⃣ Письменно уведомите арендодателя.

Отправьте заказное письмо или сообщение:

«Мы проживаем по договору №… от …, аренду оплачиваем своевременно. Просим соблюдать условия договора до окончания срока.»

3️⃣ Сохраняйте доказательства.

Храните квитанции, переводы, переписку. Это важно, если спор дойдёт до суда.

4️⃣ Фиксируйте угрозы.

Аудио, фото, переписку, свидетелей. Если собственник меняет замки — вызывайте полицию (ст. 330 УК РФ).

5️⃣ Не поддавайтесь давлению.

Даже если владелец “отключил свет” или угрожает, вы имеете право обратиться в полицию. Это не гражданский спор, а административное нарушение.

6️⃣ Если дело дошло до суда.

Участвуйте в процессе, предоставляйте доказательства добросовестности. На практике суды почти всегда встают на сторону арендаторов, если нет нарушений с их стороны.

Задайте вопрос всем юристам на сайте

658 юристов отвечают

14 минут среднее время ответа

449 вопросов за сутки

Опишите ваш вопрос или ситуацию простыми словами. Начните с вопросительных слов, таких как «Что», «Как», «Можно ли» и т.д.

Задать вопрос

💬 Судебная практика

📍 Кейс №1 (Москва)

• Хозяин квартиры продал жильё и потребовал, чтобы арендаторы освободили помещение.
• Суд указал: продажа не прекращает действие договора аренды (п. 2 ст. 675 ГК РФ).
• Жильцы остались до конца срока, а новый владелец получил право вступить в договор только после его окончания

📍 Кейс №2 (Санкт-Петербург)

• Собственник поменял замки, утверждая, что «арендаторы не платили».
• Те представили квитанции и банковские выписки.
• Суд признал действия арендодателя самоуправством и обязал выплатить компенсацию за моральный вред.

📍 Кейс №3 (Краснодар)

• Арендодатель требовал выезда из квартиры, объясняя, что “жильцы слишком часто пользуются кухней”.
• Суд отклонил иск, указав, что использование помещения по назначению (приготовление пищи) не является нарушением.

⚠️ Что нельзя делать арендодателю

• Менять замки без присутствия жильцов;
• Отключать электричество, воду, интернет;
• Входить в квартиру без согласия;
• Выбрасывать личные вещи арендатора;
• Передавать ключи третьим лицам без письменного уведомления.

Любое из этих действий может быть расценено как нарушение неприкосновенности жилища и повлечь уголовную ответственность.

📖 А если договор на аренду жилья бессрочный

Если в договоре не указан срок, арендодатель имеет право расторгнуть его, но только после письменного уведомления за 3 месяца.

Жильцы, в свою очередь, могут уведомить за 1 месяц до выезда.

⚖️ Что делать, если арендодатель продаёт квартиру

Продажа жилья не прекращает договор аренды.

По статье 675 ГК РФ, новый собственник автоматически вступает в права и обязанности арендодателя. Жильцы имеют право проживать до конца срока, а новый владелец может изменить условия только после его окончания.

💡 Как защититься на будущее

1. Всегда заключайте письменный договор.
2. Вносите оплату только по безналичному расчёту.
3. Делайте акт приёма-передачи жилья.
4. Не соглашайтесь на «устные договорённости» — они не защитят вас в суде.

📌 Итог

✅ Выселение без суда — незаконно.

✅ Арендодатель не вправе менять замки, отключать свет или выносить вещи.

✅ Даже продажа квартиры не отменяет действующий договор аренды.

✅ Арендатор имеет право жить в квартире до окончания срока, если добросовестно выполняет условия.

Важно! Все конфликты должны решаться только через суд, с доказательствами и соблюдением процедуры.

👩‍⚖️ О юристе:

Субботина Галина Николаевна — юрист с более чем 10-летней практикой в арбитражных спорах, вопросах льготного выкупа недвижимости по 159-ФЗ и гражданско-правовых делах.

Учредитель юридической компании Субботиной Галины Николаевны, специализирующейся на сопровождении сделок с недвижимостью, защите прав арендаторов и предпринимателей, а также разрешении имущественных споров.

• 🏆 Член Ассоциации юристов России.
• Более 200 выигранных дел.
• Более 300 млн рублей сэкономлено клиентам.
• Спикер Департамента предпринимательства Москвы.

Выселение — это не право, а процедура, строго регулируемая законом. Поэтому, если вам угрожают, действуйте спокойно, документально и в правовом поле. Закон — на стороне тех, кто соблюдает условия договора.