На консультации нередко звучит одна и та же история: сосед при межевании своего участка «прирезал» к себе кусок общего прохода или проезда, которым много лет пользовались обе стороны, а теперь грозится поставить глухой забор. Иногда акт согласования границ уже подписан — и кажется, что спор проигран. На деле это не всегда так, а главное здесь — не потерять время, потому что снести готовый забор всегда дороже, чем не допустить его строительства.
ПОДПИСАННЫЙ АКТ СОГЛАСОВАНИЯ — ЕЩЁ НЕ ПРИГОВОР
Если акт согласования границ подписан, вернуть спорные метры в состав своего участка становится значительно сложнее — формально вы согласились с тем, где проходит граница. Но подписанный акт не лишает вас права пользоваться проходом или проездом через соседний участок, если другого пути к своей земле у вас нет или он неудобен. Дело в том, что право собственности соседа на землю и ваше право прохода или проезда — это разные правовые институты, и одно не исключает другого.
СЕРВИТУТ РАБОТАЕТ ДАЖЕ БЕЗ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЭТУ ЗЕМЛЮ
По статье 274 Гражданского кодекса собственник участка, у которого нет иной возможности добраться до своей земли, кроме как через соседний участок, вправе требовать от соседа установить сервитут — постоянное или временное право ограниченного пользования его землёй для прохода или проезда. Сначала имеет смысл попробовать договориться и оформить сервитут соглашением, это быстрее и дешевле. Если сосед отказывается или не удаётся согласовать условия, вопрос решается через суд — иском об установлении сервитута. Важный нюанс, который подтверждает и Верховный суд: пока идёт процесс установления сервитута, сосед не вправе просто взять и заблокировать вам доступ к участку, если другого пути нет, — суды считают это самоуправством.
ГЛАВНОЕ — УСПЕТЬ ДО ТОГО, КАК ПОСТАВЯТ ЗАБОР
Самая частая ошибка — ждать, пока конфликт разрешится сам собой, пока сосед «остынет» или пока не появится время заняться бумагами. За это время забор оказывается построен, и тогда разговор идёт уже не о сервитуте, а о сносе самовольной постройки, а это отдельный процесс, доказывать в котором приходится больше, а стоит он для проигравшей стороны в разы дороже, чем не допустить стройку изначально. Поэтому как только сосед всерьёз заговорил о заборе или начал завозить материалы, есть смысл сразу подавать иск и одновременно заявлять обеспечительные меры — запрет ответчику совершать действия по возведению ограждения до разрешения спора судом. Суд может наложить такой запрет, и тогда стройку остановят на время всего разбирательства.
ЧТО ДЕЛАТЬ ПРЯМО СЕЙЧАС, ЕСЛИ СПОР ТОЛЬКО НАЧИНАЕТСЯ
Зафиксируйте текущую ситуацию: сфотографируйте проход или проезд, отметьте, сколько лет им пользовались обе стороны, соберите любые документы и переписку, где сосед признавал существование этого прохода. Направьте соседу письменное предложение оформить сервитут по соглашению — это пригодится и как попытка досудебного урегулирования, и как доказательство добросовестности с вашей стороны, если дело дойдёт до суда. Если сосед уже начал подготовку к строительству забора, не затягивайте с иском и заявлением об обеспечительных мерах — на этом этапе счёт может идти на недели.
