Продажа части земельного участка

Продажа части земельного участка

Встречаются ситуации, когда одно лицо желает приобрести у другого часть его земельного участка. Причины могут быть разными, от необходимости использования соседнего участка для проезда к своему до банального расширения «жизненного пространства».

В этой статьей мы разберёмся, в каких случаях это возможно и какой порядок купли-продажи такой части земельного участка.

Самостоятельный объекта гражданских прав

В первую очередь необходимо понимать, что для продажи части участка необходимо сформировать её в качестве самостоятельного объекта гражданских прав.

• Т.е. разделить исходный участок на два отдельных и поставить их на кадастровый учет. Для этого потребуется провести кадастровые работы, подать заявление о проведении кадастрового учёта и регистрации прав на образованные земельные участки. Затем такую выделенную часть можно продавать по соответствующему договору.

Общие требования к образуемым и изменённым участкам

В то же время, необходимо учитывать, что для формирования части земельного участка необходимо придерживаться общих требований к образуемым и изменённым участкам, установленным Земельным кодексом РФ.

Такие требования указаны в статье 11.9 ЗК РФ, в частности:

1. Требования к предельным (максимальным и минимальным) размерам земельных участков, которые определяются в градостроительных регламентах для соответствующей территориальной зоны (Правила землепользования и застройки населённого пункта). Это означает, что продать часть земельного участка, например, площадью 100 кв.м. не получится, если установленный ПЗЗ минимальный размер участков превышает эту площадь;
2. Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) населённых пунктов, территориальных зон, лесничеств, за исключением некоторых случаев, установленных Земельным кодексом РФ;
3. Не допускается образование участка, если это приводит к невозможности разрешённого использования объектов недвижимости, которые на нём расположены;
4. Если наложенные обременения (ограничения) не позволяют использовать земельные участки в соответствии с разрешённым использованием, производить раздел, перераспределение или выдел запрещено;
5. Образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим недостаткам, препятствующим рациональному использованию и охране земель.

Отчуждение участка другому лицу по договору купли-продажи, дарения

При выполнении указанных требований собственник сможет поставить сформированный земельный участок на государственный кадастровый учет и зарегистрировать на него право собственности. После этого землю можно отчуждать другому лицу по договору купли-продажи, дарения и т.д. В то же время, до момента формирования земельного участка можно заключить предварительный договор купли-продажи или договор купли-продажи будущей вещи, что позволит обезопасить все стороны сделки от потенциальных рисков.

Что делать, если участок невозможно сформировать по закону

Продать в виде доли в праве на исходный участок

Если же участок невозможно сформировать в силу закона, такой участок можно продать в виде доли в праве на исходный участок. В этом случае участок целиком поступит общую долевую собственность, со всеми правами и ограничениями в отношении недвижимости с долевыми собственниками. Однако, поскольку доля в праве является абстрактной единицей, её следует выделить физически, заключив соглашение о порядке пользования участком с определением конкретных частей исходного участка в пользование каждой из сторон.

Установление сервитута в отношении части земельного участка

Также возможен вариант с установлением сервитута в отношении части земельного участка. Данный способ подходит в том случае, когда сформировать участок путём раздела также не представляется возможным, однако покупателю необходимо использовать эту землю для прохода либо проезда к своей земле. Сервитут устанавливается по соглашению сторон (а в ряде случаев — по решению суда в обязательном порядке) и по общему правилу является возмездным. Хоть в этом случае часть такого участка не поступает в собственность приобретателя, однако это не исключает возможности определить порядок и цели её использования.

Таким образом, каких-либо законодательных препятствий в продаже части земельного участка не имеется. Однако необходимо учитывать ограничения, установленные законом, и анализировать возможность отчуждения такой недвижимость в каждом конкретном случае отдельно.

Задайте вопрос всем юристам на сайте

601 юрист отвечают

2 минуты среднее время ответа

494 вопроса за сутки

Опишите ваш вопрос или ситуацию простыми словами. Начните с вопросительных слов, таких как «Что», «Как», «Можно ли» и т.д.

Задать вопрос