Кадастровая стоимость объекта недвижимости играет ключевую роль при определении налоговой базы по налогу на имущество физических и юридических лиц, а также при расчёте арендной платы, выкупной стоимости и иных платежей, зависящих от стоимости недвижимости. В связи с этим закон предусматривает возможность её оспаривания в случаях, когда кадастровая стоимость не соответствует рыночной.
Правовое регулирование процедуры установлено Федеральным законом от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», а также Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ).
Правовые основания для оспаривания кадастровой стоимости
В соответствии со статьёй 22 Федерального закона № 237-ФЗ, результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены, если:
- при проведении кадастровой оценки были использованы недостоверные сведения об объекте недвижимости (например, неправильные данные о площади, назначении, годе постройки);
- кадастровая стоимость не соответствует рыночной стоимости, установленной на дату оценки.
Оспаривание кадастровой стоимости возможно в досудебном и судебном порядке, в зависимости от категории заявителя и характера спора.
Субъекты, имеющие право на оспаривание
Правом на обращение с требованием об изменении кадастровой стоимости обладают (ч. 2 ст. 22 Закона № 237-ФЗ):
- собственники, арендаторы или иные законные владельцы объекта недвижимости;
- органы государственной власти и органы местного самоуправления, если имущество находится в их собственности;
- уполномоченные органы в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Досудебный порядок (через комиссию при Росреестре)
Согласно статье 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, физические и юридические лица могут обратиться с заявлением об оспаривании кадастровой стоимости в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, создаваемую при территориальных управлениях Росреестра.
Заявление может быть подано:
- в течение пяти лет со дня внесения сведений о кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН);
- до проведения новой кадастровой оценки в отношении данного объекта.
К заявлению прилагаются:
- документы, подтверждающие право собственности или пользования объектом;
- отчёт об определении рыночной стоимости, выполненный независимым оценщиком и подтверждённый положительным экспертным заключением саморегулируемой организации оценщиков (СРО);
- при необходимости — иные документы, подтверждающие недостоверность исходных данных, использованных при оценке.
Комиссия обязана рассмотреть заявление в течение 30 календарных дней со дня его регистрации. При удовлетворении заявления кадастровая стоимость изменяется и приравнивается к рыночной стоимости, указанной в отчёте оценщика.
Решение комиссии является основанием для внесения изменений в ЕГРН (ч. 13 ст. 22.1 Закона № 237-ФЗ).
Судебный порядок оспаривания
Если комиссия отказала в удовлетворении заявления либо заявитель предпочитает обжаловать результаты напрямую, спор может быть рассмотрен в судебном порядке.
Согласно пункту 2 статьи 24 Федерального закона № 237-ФЗ, заявления об оспаривании кадастровой стоимости подаются:
- в суд общей юрисдикции — если заявителем является физическое лицо;
- в арбитражный суд — если заявителем выступает юридическое лицо, индивидуальный предприниматель или государственный орган.
К заявлению в суд прилагаются те же документы, что и для обращения в комиссию: отчёт независимого оценщика и подтверждающие документы.
Суд проверяет корректность исходных данных и достоверность отчёта оценщика. При подтверждении несоответствия кадастровой стоимости рыночной суд выносит решение об установлении новой стоимости объекта недвижимости равной рыночной на дату проведения оценки.
После вступления решения суда в законную силу Росреестр вносит изменения в сведения ЕГРН, и новая стоимость начинает применяться для расчётов с 1 января года, следующего за годом подачи заявления (ст. 22.6 Закона № 237-ФЗ).
Последствия изменения кадастровой стоимости
Изменение кадастровой стоимости влечёт пересмотр налоговой базы и, как следствие, перерасчёт налога на имущество физических и юридических лиц. Согласно пункту 15 статьи 391 Налогового кодекса РФ и пункту 6 статьи 403 НК РФ, налоговые органы обязаны учесть новую кадастровую стоимость при исчислении налога начиная с налогового периода, следующего за годом, в котором принято решение об изменении.
Кроме того, новая кадастровая стоимость применяется при:
- расчёте арендной платы за земельные участки и объекты недвижимости, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
- определении выкупной цены объектов при приватизации;
- установлении размеров платы за сервитут или иные ограничения в пользовании недвижимостью.
Особенности оспаривания кадастровой стоимости земельных участков
Оспаривание кадастровой стоимости земельных участков подчиняется тем же общим правилам, однако имеет ряд особенностей:
- сведения об оценке формируются на основании государственного кадастрового учёта и данных о категории земель, разрешённом использовании и местоположении (ст. 6 Закона № 237-ФЗ);
- несоответствие даже одного из этих параметров (например, вид разрешённого использования указан неверно) может быть основанием для признания кадастровой стоимости недостоверной.
Кроме того, при изменении категории земель или их вида разрешённого использования кадастровая стоимость подлежит пересмотру без необходимости обращения в комиссию или суд (ст. 22.7 Закона № 237-ФЗ).
Оспаривание кадастровой стоимости — это установленная законом процедура защиты имущественных прав граждан и организаций, позволяющая установить справедливую, рыночную стоимость недвижимости и предотвратить избыточные налоговые и финансовые обязательства. Законодательство РФ обеспечивает заявителям как досудебный, так и судебный механизм корректировки кадастровой оценки, а также прозрачный порядок внесения изменений в ЕГРН.
Если вам требуется помощь по теме, затронутой в данной статье – можете связаться со мной. Я помогу вам.
