Кадастровая стоимость объекта недвижимости (здания или земельного участка) – это стоимость, приравненная к рыночной, расчет которой произведен государством на основании метода массовой оценки, либо в индивидуальном порядке для какого-либо актива (земельный участок, объект капитального строительства) в соответствии с законодательством об оценочной деятельности. Оценка кадастровой стоимости актива осуществляется, в соответствии с законодательством, один раз в три года, но в то же время – не реже одного раза в течение пяти лет. Последняя переоценка объектов недвижимости и установление новой кадастровой стоимости были произведены:
- земельных участков — в 2022 году, следующая в 2026 году;
- объектов недвижимости — в 2023 году, следующая — в 2027 году.
Зачем снижать кадастровую стоимость? К сожалению, расчеты кадастровой стоимости объекта производятся с сильными отклонениями от реальной рыночной стоимости. Допустим, в вашем районе (или квартале) есть два объекта недвижимости – один 1970-х годов постройки, а другой – 2000-х. Кроме того, один из них может относиться к бизнес-классу и иметь больший метраж, а другой – к эконом-категории меньшего размера.
В итоге возникает ситуация, когда произведенный по новому объекту расчет может применяться (с учетом метража) также и к более старому, что приводит к некорректному формированию итоговой кадастровой стоимости. При обращении собственника объекта кадастровой оценки для ее пересмотра в профильные инстанции как правило следует отказ. В такой ситуации остается только оспаривать оценку в судебном порядке. Однако, без помощи квалифицированного юриста, сделать это крайне затруднительно, поскольку суд редко в таких ситуация встает на сторону ответчика.
Грамотно построенная позиция в суде, правильно подобранные доказательства, помогут снизить стоимость земельного участка или строения до 50%, что в конечном счете позволит снизить налоговое бремя владельца. Примеры Была оспорена кадастровая стоимость земельного участка в пригороде Новороссийска. На земельном участке находится производственная база, целевое назначение участка — для строительства промышленных объектов.
Площадь земельного участка — около 30 000 кв.м. Налог на землю составлял около 1 млн. руб. в год. Была произведена оценка рыночной стоимости земельного участка, которая составила чуть более половины от ранее установленной. В суде удалось добиться вынесения положительного решения и налоговое бремя снизилось почти вдвое. Основным аргументом рыночной оценки и в ходе судебного заседания было то, что в действительности над территорией земельного участка проходят высоковольтные линии электропередач, вследствие чего большая часть земельного участка не может использоваться по назначению — на ней невозможно построить здания, или использовать для иной хозяйственной деятельности.
Еще один реальный пример успешного снижения налоговой ставки – коттеджный поселок. Земля, отведенная под строительство инфраструктуры (строительство подстанции, парковочного пространства и дорожных участков), площадью 8 ГА, согласно кадастровой стоимости ее налоговая ставка в год составила 200 000 руб. Однако, в ходе судебного оспаривания удалось выявить, что данный участок оценивали изначально не как площадь для строительства инфраструктуры, а как землю под строительство жилого фонда.
Таким образом, при пересчете кадастровой стоимости налоговая ставка снизилась на 50%, до 100 000 руб./год. Порядок оспаривания кадастровой стоимости Оценка объекта недвижимости независимым экспертом — оценщиком. Оспаривание кадастровой стоимости в Росреестре. Если следует отказ, то следующий шаг – обращение в суд. Оспаривание стоимости в судебном порядке. Заключительный этап – перерасчет налоговых и прочих платежей на основании переоценки стоимости объекта.
