Давайте разберем эту важную историю, которая изменит правила обмена недвижимостью для тысяч россиян.
Абсурд, который стал реальностью
Представьте: вы и ваш знакомый решили обменяться земельными участками. Оба — абсолютно довольны условиями, никаких денежных доплат. Чистый, честный обмен.
Но через некоторое время одному из вас приходит требование от Федеральной налоговой службы: «Заплатите НДФЛ». Почему? Потому что кадастровая стоимость вашего участка оказалась выше, чем у того, что вы получили взамен.
Налоговая применила правило, разработанное для продажи имущества: если недвижимость продается дешевле 70% ее кадастровой стоимости, налог рассчитывается именно с этих 70%. В случае обмена ФНС решила, что вы «продали» свой участок по заниженной цене.
Итог: вы должны заплатить налог с разницы, хотя никаких денег не получали.
Почему это нарушало справедливость?
Конституционный суд четко обозначил проблему:
-
Обмен — это не продажа. Это самостоятельный тип сделки, где каждая сторона одновременно является и покупателем, и продавцом.
-
НДФЛ — налог на доход. Его логика проста: есть прибыль — плати налог. Нет прибыли — нет и налога.
-
Кадастровая стоимость — не всегда рыночная. Разница в кадастровой оценке не обязательно означает, что один участник обмена что-то выиграл, а другой — проиграл. Ценность — понятие субъективное.
До этого решения гражданин, честно обменявшийся имуществом, оказывался в положении, когда он платил налог со своей же имущественной потери, а не с полученной выгоды. Это противоречило самой сути налогообложения.
Что изменило решение Конституционного суда?
Теперь ситуация кардинально меняется:
-
Доказывать должен тот, кто утверждает. Если налоговая считает, что при обмене возник доход, она обязана это доказать. Нельзя автоматически применять правила от продажи.
-
Равноценный обмен — без налога. Если стороны обменялись имуществом без доплат и считают сделку справедливой, налог не возникает. Факт разницы в кадастровой стоимости сам по себе не является доказательством получения дохода.
-
Законодателям дано задание. Суд указал, что в Налоговый кодекс необходимо внести изменения, чтобы четко прописать правила налогообложения при обмене. Пока их нет, применяется этот новый принцип.
Что делать сейчас?
-
Если вы планируете обмен. Заключайте договор мены. Четко укажите, что обмен является равноценным, а также можно привести обоснование равноценности (например, ссылаясь на схожие характеристики объектов, их фактическое использование или личные предпочтения сторон).
-
Если вам уже доначислили налог. У вас появилось основание для обжалования. Ссылайтесь на Постановление Конституционного суда РФ от 15.01.2026 №1-П.
Главная мысль
Налог должен быть справедливым. Государство не имеет права взимать его с экономической выгоды, которая существует только на бумаге и никогда не поступала в карман гражданина.
Это решение — большой шаг к тому, чтобы налоговые правила соответствовали не только букве закона, но и здравому смыслу.
Информация в этой статье поможет защитить ваши интересы. Сохраните ее себе и поделитесь с теми, кто сталкивался с подобной несправедливостью.
