Проблема, которую многие упускают Если вы приобретали недвижимость по договору долевого участия (ДДУ), наверняка сталкивались с ситуацией: проектная площадь в документах одна, а по факту объект чуть меньше или больше. Часто застройщики прописывают в договоре возможность расхождения площадей, а если разница превышает 1 кв. м, обещают вернуть разницу в цене. Но что делать, если застройщик задерживает выплату?
Можно ли взыскать с него неустойку по закону о защите прав потребителей? Верховный суд РФ поставил в этом вопросе важную точку. Разберёмся, что это значит для собственников и дольщиков. Кратко: что изменилось В марте 2025 года Верховный суд рассмотрел спор: дольщик обратился в суд, требуя неустойку за задержку выплаты разницы стоимости площади по ДДУ. Три инстанции встали на сторону дольщика и взыскали неустойку по закону о защите прав потребителей.
Однако ВС РФ отменил эти решения и направил дело на новое рассмотрение, указав: если в договоре прямо согласована возможность уменьшения площади, это не считается недостатком объекта, а значит и не возникает оснований для взыскания такой неустойки. Ссылка на закон: Определение ВС РФ от 04.03.2025 № 127-КГ24-25-К4; положения ст. 18, 22 Закона РФ «О защите прав потребителей»; нормы закона № 214-ФЗ о долевом строительстве. Как было и как стало
Как было: — Если площадь оказалась меньше, чем в договоре, дольщик считал это недостатком, требовал возмещения и часто взыскивал неустойку по закону о защите прав потребителей, даже если сторонами была согласована возможность уменьшения площади.
Как стало: — Верховный суд подчеркнул: если в договоре прописан порядок урегулирования расхождения площадей, это не является недостатком объекта, а всего лишь исполнение условий сделки. Соответственно, застройщик обязан компенсировать разницу, но неустойку за нарушение прав потребителя платить не должен, так как нет самого «нарушения».
Практика: из реальных дел В моей практике был похожий случай, когда дольщик надеялся получить неустойку не только за просрочку передачи квартиры, но и за задержку выплаты разницы площади. Мы сразу пояснили клиенту: если стороны в ДДУ согласовали возможность такой разницы и регламентировали порядок расчётов, суд вряд ли поддержит требование о неустойке по закону о защите прав потребителей. Именно это подтвердил и Верховный суд в свежем определении. К сожалению, многие юристы по инерции продолжают включать неустойку в требования, что приводит только к затяжным процессам и потере времени. Судебная практика становится всё строже и однозначнее.
Почему так? Объясняю на пальцах Верховный суд фактически подтвердил: если в договоре заранее прописан возможный «минус» по площади и чётко оговорен порядок компенсации — это обычное исполнение сделки, а не дефект. По закону о защите прав потребителей неустойка взыскивается только за просрочку устранения недостатков, когда продавец не предупредил покупателя о дефекте. В случае согласованной разницы такой дефект отсутствует.
Важно для дольщиков: на что обратить внимание
1. Читайте условия ДДУ. Если в договоре чётко прописано, что площадь может отличаться и компенсация будет выплачена за разницу — не пытайтесь взыскать с застройщика неустойку по «потребительскому» закону. Это не сработает.
2. Контролируйте сроки выплат. Если застройщик задерживает выплату разницы, вы вправе требовать компенсацию (например, проценты за пользование чужими денежными средствами), но не неустойку по закону о защите прав потребителей.
3. Используйте свежую практику. Если дело дошло до суда, ссылайтесь на новое определение ВС РФ. Это экономит время и ваши нервы.
4. Проверьте, на какую дату начисляется неустойка. После 1 сентября 2024 года взыскивать неустойку по закону о защите прав потребителей по ДДУ вообще нельзя (п. 4 ст. 25 закона № 218-ФЗ).
Краткая рекомендация: что делать
• Если вы получили от застройщика объект меньшей площади, чем указано в договоре, — внимательно прочитайте условия ДДУ.
• Если есть пункт о компенсации за разницу — требуйте выплату, но не включайте неустойку по закону о защите прав потребителей в претензию или иск.
• Если застройщик затягивает выплату — можно требовать проценты за пользование денежными средствами или моральный вред, но исключительно в рамках Гражданского кодекса, а не закона о защите прав потребителей.
• Если сомневаетесь в формулировках договора или порядке расчётов — обратитесь за консультацией. Не все пункты договора читаются однозначно, и здесь важен опыт работы с подобными кейсами.
Итоги: почему это важно
Теперь суды будут чётче различать понятие «недостаток» и «согласованное изменение параметров по договору». Для дольщиков это, с одной стороны, уменьшает возможности взыскания неустойки, а с другой — защищает от лишних судебных тяжб и разочарований.
В моём опыте решения подобных споров важны не только буква закона, но и понимание актуальной практики Верховного суда. Моя команда занимается коммерческой недвижимостью и сопровождением сделок более 10 лет. Если у вас есть вопросы по ДДУ, выкупу помещения у города или другим спорам с застройщиком — обращайтесь, проведём анализ договора и подскажем оптимальное решение. Если вы хотите защитить свои интересы по ДДУ или оформить выкуп помещения у города — обращайтесь. Я помогу избежать ошибок и потерь времени. Не откладывайте: своевременное обращение к юристу экономит нервы и деньги. Субботина Галина Николаевна Член Ассоциации юристов России 10+ лет опыта, 120+ успешно выкупленных помещений, 250 млн рублей сэкономлено клиентам
Юрист Субботина Галина Николаевна 📱
