С 31 марта 2025 года вступили в силу изменения в закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Теперь Росфинмониторинг и правоохранительные органы получили прямой доступ к данным из ЕГРН — без согласия, уведомлений и участия собственника. Об этом говорит Федеральный закон от 28 февраля 2025 года № 32-ФЗ.
Изменения касаются статьи 62 закона № 218-ФЗ, и они затрагивают всех собственников коммерческой недвижимости, особенно — предпринимателей, которые оформляют помещения по 159-ФЗ.
ЧТО ИЗМЕНИЛОСЬ — ПРОСТЫМИ СЛОВАМИ
Раньше, чтобы получить данные из ЕГРН, Росфинмониторинг должен был обосновать запрос.
Доступ к информации предоставлялся по регламенту, и только в исключительных случаях — например, в рамках финансовых расследований или по решению суда. Теперь всё по-другому. Росфинмониторинг может получать сведения напрямую, без уведомления собственника.
Не нужно запрашивать разрешения, не нужно объяснять причину. То же самое касается и органов МВД, прокуратуры, ФСБ — у них теперь такие же полномочия. Собственник объекта при этом не будет проинформирован: информация уходит «втихую». И даже если запрос касается вашей сделки, вы об этом не узнаете — пока не столкнётесь с последствиями.
КОГО ЭТО КАСАЕТСЯ
Если вы:
• Арендуете помещение у города
• Выкупаете недвижимость по 159-ФЗ
• Уже оформили право собственности через Росреестр — вы в зоне риска.
Новый порядок касается всех — от кафе в центре Москвы до небольшого офиса в промзоне. Любой этап — аренда, выкуп, регистрация прав, изменение назначения — может попасть под незаметный контроль.
КЕЙС ИЗ ПРАКТИКИ: ВСЁ ЧИСТО, НО ВОПРОСЫ ЕСТЬ
Недавно ко мне обратился клиент — выкупал помещение по 159-ФЗ. Все документы поданы, оценка пройдена, договор подписан. Но регистрация «зависла» без объяснений. Мы сделали официальный запрос и узнали: по линии Росфинмониторинга был интерес к сделке.
Ни уведомлений, ни писем — просто внутренний запрос и «блокировка» до окончания проверки. И это был не единственный случай. С каждым месяцем такие истории становятся всё более типичными. Особенно — для тех, кто покупает помещение у города или участвует в сделках через юрлицо.
ЧТО ДЕЛАТЬ СОБСТВЕННИКУ И АРЕНДАТОРУ
1. Проверьте прозрачность сделки. Особенно — источники финансирования, если вы юрлицо.
2. Оформляйте всё через юриста. Ошибки в договорах, некорректные формулировки — всё это может стать поводом для проверки.
3. Проводите независимую оценку. При выкупе по 159-ФЗ она может сыграть ключевую роль — и в споре о цене, и в подтверждении прозрачности сделки.
4. Храните всю переписку с ДГИ и Росреестром. Особенно если были замечания, приостановки или уточнения.
5. Запросите в Росреестре данные о запросах по вашему объекту. Иногда получить такую информацию можно через личный кабинет или письменный запрос.
ПОЧЕМУ ЭТО ОПАСНО
Любой интерес к вашей недвижимости — это не просто формальность.
Это может быть:
• задержка регистрации
• отказ в сделке
• повод для налоговой или финансовой проверки
• сигнал для «замораживания» операций по объекту
И всё это может происходить без вашего ведома. А значит — без возможности быстро отреагировать или исправить ситуацию.
ЕСЛИ ВЫ В ПРОЦЕССЕ ВЫКУПА ПО 159-ФЗ
Это особенно важно. Я уже не раз сталкивалась с тем, что арендаторы получают отказ от ДГИ по формальным основаниям.
Сейчас же добавляется ещё один фактор риска — проверки, о которых вы не узнаете. Но если действовать грамотно — можно защитить свои права. Мы сопровождаем такие сделки от начала до конца, включая подготовку к возможным блокировкам и спорам о стоимости.
ПОЧЕМУ С НАМИ — НАДЁЖНО
Я и моя команда более 10 лет сопровождаем сделки по выкупу коммерческой недвижимости в Москве. Мы знаем, как грамотно оформить приватизацию по 159-ФЗ, как работать с Росреестром и как действовать в ситуации повышенного контроля. У нас — успешный опыт в спорах с ДГИ, снижении цены выкупа и отстаивании прав предпринимателей в суде. И самое главное — мы знаем, как пройти все этапы быстро, без рисков и с полной юридической защитой.
Если вы арендуете помещение у города и хотите оформить его в собственность — обращайтесь. Я помогу избежать ошибок. Субботина Галина Николаевна Юрист по коммерческой недвижимости, выкуп по 159-ФЗ
✔ Член Ассоциации юристов России
✔ 120+ успешно выкупленных помещений
✔ 250 млн рублей сэкономлено клиентам
✔ Спикер Департамента предпринимательства Москвы
