Когда речь заходит о самовольном строительстве, большинство предпринимателей инстинктивно ожидают одно: снос. Но Верховный суд напомнил — не всё так однозначно. В марте 2025 года он вынес определение по делу № 18-КГ25-9-К4, где подчеркнул: отсутствие разрешительной документации — ещё не основание для признания объекта вне закона.
Главное — безопасность и соответствие установленным нормам. Зачем читать эту статью Если вы арендатор нежилого помещения у города, реконструировали здание без согласований или купили объект с «прошлым» — этот материал поможет вам понять, как теперь суды подходят к таким случаям. А главное — какие есть шансы узаконить постройку.
Что сказал Верховный суд Верховный суд напомнил: при рассмотрении споров о самовольных постройках суды обязаны учитывать не только отсутствие разрешения, но и фактическое соответствие объекта градостроительным, противопожарным, санитарным и иным требованиям. Если объект не угрожает безопасности и технически может быть введён в эксплуатацию — его судьба не обязательно снос.
Возможен иной путь: ввод в гражданский оборот через признание права собственности. Это продолжение тенденции последних лет — смягчение позиций по отношению к предпринимателям, которые улучшили недвижимость, но по каким-то причинам не оформили документы. Ссылка: Определение Верховного Суда от 13.03.2025 по делу № 18-КГ25-9-К4. Как было и как стало Как было раньше: Любая постройка без разрешения считалась самовольной.
Даже если здание стояло годами, использовалось безопасно и даже было подключено к сетям — суды часто принимали решение о сносе. Как стало: Теперь суд обязан оценить: – соответствует ли объект нормативам; – можно ли узаконить его через техническую экспертизу; – использовался ли объект добросовестно; – причинён ли ущерб или есть ли угроза.
Если всё в порядке — у объекта может появиться шанс на легализацию. Как это связано с выкупом по 159-ФЗ В практике по льготной приватизации по 159-ФЗ такие случаи не редкость. Бывает, что арендатор сделал перепланировку, надстроил этаж или оборудовал склад под свои нужды — и не оформил разрешение.
Потом подаёт заявление на выкуп, а ДГИ отказывает: «самовольная постройка». Кейс из практики: Ко мне обратился предприниматель, арендующий помещение у города. За свой счёт он провёл капитальный ремонт, добавил отдельный вход, утеплил фасад. Но разрешений не было. ДГИ отказал в выкупе. Мы провели техническую экспертизу, подтвердили безопасность объекта, подготовили заключение по БТИ и Пожнадзору.
Дело дошло до суда. Итог — отказ признан незаконным, помещение включено в перечень на выкуп. Сейчас идёт согласование цены. Что делать, если вы оказались в такой ситуации
1. Не паниковать. Сам факт отсутствия разрешения — это не конец.
2. Проверьте, соответствует ли объект нормам. Закажите техэкспертизу.
3. Соберите документы по подключению к сетям, эксплуатации, налоговой отчётности.
4. Проконсультируйтесь с юристом. Такие дела требуют индивидуального подхода.
5. Будьте готовы к суду. Иногда только он может восстановить справедливость. Почему это важно именно сейчас Городская практика всё чаще идёт по пути формального отказа. Особенно в вопросах выкупа по 159-ФЗ.
Чиновники ссылаются на любые недочёты — даже если объект давно используется, безопасен и исправно приносит налоги. Поэтому решение Верховного суда — как глоток воздуха. Оно даёт предпринимателям возможность защитить свои вложения. Подведём итог Отсутствие разрешения на строительство — это проблема, но не тупик. Верховный суд даёт сигнал: если постройка безопасна — её можно узаконить. Особенно это важно для тех, кто приватизирует помещения у города. Если вы арендуете недвижимость у города и хотите оформить её в собственность — действовать нужно грамотно и вовремя.
Судебная практика на вашей стороне, но всё решают документы и юридическая стратегия. Если вы столкнулись с отказом в выкупе из-за перепланировки или самовольной реконструкции — обращайтесь. Мы поможем доказать, что ваш объект заслуживает остаться. Галина Николаевна Субботина Член Ассоциации юристов России 120+ успешно выкупленных помещений 250 млн рублей сэкономлено клиентам
