С 2025 года позиция Верховного суда стала однозначной: если вы не можете пользоваться арендованным помещением не по своей вине — платить за него не обязаны.
Когда предприниматель арендует помещение, он платит не за сам факт его существования, а за возможность использовать его по назначению. Но что делать, если использовать помещение невозможно — например, по вине арендодателя? Можно ли не платить? Верховный суд дал ответ в определении от 22.11.2024 № 305-ЭС24-13688. И это решение важно не только для арендаторов, но и для тех, кто планирует выкуп по 159-ФЗ. Разбираем позицию ВС РФ и объясняем, как теперь будут оценивать, кто прав — арендодатель или арендатор.
ЧТО СКАЗАЛ ВЕРХОВНЫЙ СУД
ВС напомнил, что исполнение встречных обязательств (в том числе арендной платы) напрямую зависит от поведения сторон. Это не новость, но в этом деле суд подчеркнул: важен не только сам факт невозможности использовать имущество, но и то, как стороны вели себя в процессе. В центре внимания оказался принцип эстоппель — юридическая норма, запрещающая менять позицию, если это вредит другой стороне, которая на вас рассчитывала.
ПЕРЕВОДИМ С ЮРИДИЧЕСКОГО НА ЧЕЛОВЕЧЕСКИЙ
Если арендатор знал, что не может пользоваться помещением, но всё равно платил — он не может потом потребовать возврата. Если арендодатель знал, что не выполняет свою часть (например, не передал ключи или не обеспечил доступ), но при этом требовал деньги — суд встанет на сторону арендатора. Иными словами: игра в молчанку теперь не работает. Любое бездействие или «формальный подход» может выйти боком. Особенно если вы — арендодатель.
ЗАКОН ОПРЕДЕЛЯЕТ ПРАВИЛА
Речь идёт о встречных обязательствах — их регулирует ст. 328 ГК РФ. В аренде это отражено в п. 4 ст. 614 и ст. 620 ГК РФ.
Эти нормы позволяют требовать:
• уменьшения арендной платы,
• расторжения договора, если помещение нельзя использовать по причинам, не зависящим от арендатора.
Причём под невозможностью использования суды понимают не только сломанный туалет или протекающую крышу. Юридические препятствия — тоже причина. Например, если власти запретили эксплуатацию здания, а арендодатель это скрыл.
ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ
У меня был случай, когда клиенту запретили использовать часть арендованного помещения из-за неузаконенной перепланировки, о которой он не знал. Арендодатель утверждал: «Это ваши проблемы». Мы доказали, что препятствие возникло не по вине арендатора, и арендную плату удалось не только снизить, но и частично вернуть.
ЭСТОППЕЛЬ — НЕ ТОЛЬКО В АРЕНДЕ
Принцип последовательного поведения (эстоппель) работает не только в аренде.
Его применяют:
• при расторжении договоров купли-продажи,
• в налоговых спорах,
• даже в делах по выкупу имущества по 159-ФЗ.
Если сторона сначала ведёт себя одним образом (например, принимает условия договора), а потом резко меняет позицию — суд это заметит.
ЧТО ДЕЛАТЬ АРЕНДАТОРАМ
1. Фиксируйте проблемы — письма, акты, фото. Чем больше доказательств, тем лучше.
2. Не молчите. Если что-то не так — пишите арендодателю официально.
3. Не платите “за воздух”. Если не можете использовать помещение, а арендодатель не реагирует — есть основания не платить. Но аккуратно: без юриста легко ошибиться.
4. Соблюдайте последовательность. Если решили не платить — не делайте это тайком. Пропишите свои требования письменно, отправьте уведомление.
ЕСЛИ ПЛАНИРУЕТЕ ВЫКУП ПО 159-ФЗ
Здесь особенно важно быть аккуратным. Если вы платите аренду, даже зная, что пользоваться помещением нельзя — потом будет сложно доказать, что были основания для снижения выкупной цены.
В суде вам скажут: «А чего же молчали?» У меня был кейс, где клиент исправно платил аренду, несмотря на то что помещение находилось в зоне ограничения по ГПЗУ. Мы помогли признать, что арендодатель не исполнил свою обязанность, и снизили выкупную цену.
ВЫВОДЫ
Решение Верховного суда — сигнал для обеих сторон: арендодатель не может требовать деньги за недоступное имущество, а арендатор не может молчать, а потом жаловаться. Добросовестность и прозрачность — теперь не просто моральные ценности, а юридические факторы. Если вы арендуете помещение у города и не можете им пользоваться — не платите молча. Лучше обсудите стратегию с юристом. Это поможет избежать убытков и ошибок.
Субботина Галина Николаевна
✔ Член Ассоциации юристов России
✔ 120+ выигранных кейсов по 159-ФЗ
✔ 250 млн рублей сэкономлено клиентам
✔ Спикер Департамента предпринимательства Москвы
— Если вы арендуете помещение у города и хотите оформить его в собственность — обращайтесь. Я помогу избежать ошибок. Сложности с документами? Проведу вас через все этапы. Не откладывайте — действовать нужно вовремя. Юрист Субботина Галина Николаевна
