При принудительном выкупе доли в недвижимости речь идет о ситуации, когда один участник долевой собственности вправе требовать приобретения принадлежащей другому участнику доли вопреки воле последнего. Это исключение из общего правила гражданского оборота, согласно которому отчуждение имущества должно происходить исключительно добровольно.
Процедура регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации (ГК РФ). Основные правовые основания содержатся в статьях 246, 247 и 252 ГК РФ. Важно учитывать также разъяснения Верховного Суда РФ, содержащиеся в определении судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 06.02.2018 г. № 4-КГ17-66.
Основания для принудительного выкупа доли
Согласно статье 252 Гражданского кодекса РФ, суд вправе принять решение о принудительной выплате компенсации собственнику доли лишь при соблюдении трех условий одновременно:
Доля незначительна
Доля признается незначительной, если ее размер настолько мал, что собственник практически не имеет возможности полноценно пользоваться своим имуществом и реализовать правомочия собственника. Например, доля составляет менее одной десятой части квартиры.
- Примеры судебной практики подтверждают этот критерий. Так, Московский городской суд признал долю несущественной в деле № 33-21453/2019, поскольку истец владел долей всего в размере 1/16 квартиры площадью около 1 кв.м, что фактически лишало его возможности проживания в данном помещении.
Невозможность выдела доли в натуре
Это условие означает невозможность реального выделения соответствующей доли отдельно стоящим объектом недвижимого имущества либо помещений внутри жилого помещения таким образом, чтобы владелец мог реально владеть и распоряжаться своей частью.
- Например, Верховный Суд РФ указал, что даже небольшая доля, равная 1/16 однокомнатной квартиры, объективно не подлежит выделению в натуре ввиду невозможности формирования самостоятельного изолированного помещения. (Определение ВС РФ № 5-КГ17-251).
Отсутствие существенного интереса владельца в пользовании квартирой
Суд обязан оценить степень заинтересованности участника долевой собственности в использовании своего имущества. Под отсутствием существенного интереса понимается отсутствие потребности лица проживать именно в данной квартире или иных обстоятельств, препятствующих эффективному владению и пользованию жильем.
- Пример подобной оценки представлен в Определении Московского городского суда от 12 марта 2020 г. № 33-11254/2020, где было установлено, что обладатель маленькой доли фактически не проживал в спорной квартире длительное время, имел другое жилье и не предпринимал попыток восстановить свое право пользования ею.
Процедура принудительного выкупа
Процесс принудительного выкупа включает ряд последовательных этапов:
- Оценка соответствия критериям: Истец собирает доказательства того, что соблюдаются условия незначительности доли, невозможности выдела в натуре и отсутствия значимого интереса в проживании у ответчика.
- Подготовка искового заявления: Заявление направляется в районный суд по месту нахождения недвижимого имущества. К заявлению прилагаются документы, подтверждающие факт наличия общих долевых прав, расчет стоимости подлежащей выкупу доли, заключение оценщика и иные необходимые доказательства.
- Судебное разбирательство: В ходе разбирательства стороны представляют аргументы и доказательства, подтверждающие или опровергающие требования заявителя. Важнейшую роль играет оценка судом степени нарушения интересов сторон и целесообразности принуждения к продаже. Примером успешного рассмотрения дела служит Определение Санкт-Петербургского городского суда от 10 ноября 2021 г. № 33-23412/2021, где была удовлетворена жалоба истца о взыскании денежной компенсации за незначительную долю вследствие ее неспособности обеспечить раздельное проживание.
- Решение суда: После всестороннего изучения материалов дела суд принимает решение о принудительном выкупе доли или отказе в удовлетворении требований. Решение вступает в силу после истечения срока апелляционного обжалования.
- Выплата компенсации: По решению суда истец обязан компенсировать стоимость доли, определенную решением суда. Выплата производится единовременно. В случае отказа ответчика от принятия выплаты средства подлежат внесению на депозит нотариуса или судебного органа.
В соответствии со статьей 252 ГК РФ, компенсационная выплата осуществляется по рыночной стоимости доли на момент принятия решения судом. Для расчета стоимости привлекается профессиональный оценщик, чьи выводы принимаются судом в качестве основного аргумента при определении размера компенсации.
Заключение
Процедура принудительного выкупа представляет собой сложный процесс, включающий сбор доказательной базы, проведение юридической экспертизы и участие в судебном заседании. Каждое дело индивидуально, и перед подачей иска рекомендуется провести предварительное консультирование с юристом, специализирующимся на делах о долевой собственности.
Данная статья направлена на предоставление исчерпывающей информации по процедуре принудительного выкупа доли в жилом помещении, однако не заменяет консультации квалифицированного специалиста.
Юристы по Гражданским делам
31 отзывЮристКараманов Вадим Карленович Юрист прошел модерациюСудебный юрист с 20-летним стажем,Руководитель юридического агентства «ГАРАНТИЯ»,Член...АрбитражВзыскание задолженностиЗаключение и расторжение бракаЗемельные вопросыИнтеллектуальная собственностьНаследствоНедвижимостьОбслуживание бизнесаРаздел имуществаСемейные дела+10 специализаций- Представительство в суде
- Онлайн-услуги
16 отзывовАдвокат №3058Чичагина Ксения Ивановна Адвокат прошел модерациюЯ предлагаю вам свои услуги в области уголовного права. Обладаю многолетним...Возмещение ущербаДела по наркотикамЗаключение и расторжение бракаМошенничествоУголовные дела+5 специализаций- Выезд к клиенту
- Работа по договору
- Встреча в офисе
11 отзывовАдвокат №3390Каримов Анвар Асхатович Адвокат прошел модерациюЯ адвокат, специализирующийся, в первую очередь, в сфере уголовного права...АвтоюристыАдминистративное правоАлиментыВзыскание задолженностиВозмещение ущербаДела по наркотикамЖилищные вопросыУголовные дела+8 специализаций- Рассрочка
- Бесплатная консультация
- Оплата наличными
16 отзывовЮристЗабродин Александр Николаевич Юрист прошел модерациюЯ помогу Вам по вопросам недвижимости, семейного, трудового, наследственного...- Оплата наличными
- Возможны командировки
- Оплата картой
20 отзывовЮристШарина Юлия Сергеевна Юрист прошел модерациюЮрист с опытом работы в области недвижимости, семейных и наследственных...АрбитражБанкротство физических лицВзыскание задолженностиЖилищные вопросыЗащита прав потребителяЗемельные вопросыНаследствоНедвижимостьОбслуживание бизнесаРаздел имуществаСемейные дела+11 специализаций- Работа по доверенности
- Работа по договору
- Представительство в суде
12 отзывовЮристПавлюк Александр Игоревич Юрист прошел модерацию"Для меня не важно, на чьей стороне сила, важно то, на чьей стороне право."...АлиментыВзыскание задолженностиВозмещение ущербаЖилищные вопросыЗаключение и расторжение бракаЗащита прав потребителяНаследствоСемейные делаТрудовое право+9 специализаций- Работа по договору
- Встреча в офисе
- Оплата наличными
10 отзывовЮристПерескокова Наталья Николаевна Юрист прошел модерациюКвалифицированный юрист с высшим юридическим образованием. Имею статус...АвтоюристыАдминистративное правоАлиментыВзыскание задолженностиЗаключение и расторжение бракаСпоры со страховыми компаниямиУголовные делаУсыновление, опека, попечительство+8 специализаций- Оплата картой
- Выезд к клиенту
- Онлайн-услуги
