Согласитесь, платить налоги процедура не из приятных, но при продаже недвижимости с суммы более 1 млн. рублей, если она находится в собственности у человека меньше установленных законом трех лет — для единственного жилья и пяти лет — для иного, платить все равно придётся.
На что только не идут предприимчивые продавцы, чтобы занизить стоимость в договоре. И делят сумму на основную и за неотделимые улучшения, и подстраховываются расписками.
Ко мне на консультацию обратился продавец, указавший в договоре стоимость недвижимости вместо 5 млн. рублей всего 800 тыс. рублей. Он думал, что таким образом уйдёт от налогов, но не тут то было. Налоговая просто доначислила ему налоги, исходя из кадастровой стоимости имущества.
Имейте ввиду, что в случае, если доход от продажи объекта недвижимого имущества ниже чем 70% от кадастровой стоимости этого объекта на 1 января года продажи, то такие доходы налогоплательщика приравниваются к кадастровой стоимости этого объекта, умноженной на коэффициент 0,7.
Это первая опасность занижения цены продажи.
В случае, когда в договоре прописана одна сумма, а на оставшуюся часть составлена расписка, есть риск, что Покупатель может взыскать с Продавца неосновательное обогащение в виде суммы, переданной по расписке или расторгнет договор и вернёт только сумму, указанную в договоре.
Зачастую сами риелторы, руководствуясь благими намерениями, которые всем известно куда ведут, советуют продавцам разделить стоимость квартиры на основную, которую указать в договоре и дополнительную, в виде неотделимых улучшений (ремонта и мебели). На самом деле ни ремонта, ни мебели в квартире может и не быть, и как следствие, в этой части сделка может быть признана недействительной и переданная сумма будет подлежать возврату.
Да и для самого Покупателя такие манипуляции с ценой могут дорого обойтись. К примеру, если продавец в течение трёх лет после продажи квартиры надумает пройти процедуру банкротства, для покупателя это будет означать возможное признание сделки недействительной по причине продажи недвижимости по заниженной рыночной цене. Квартира может уйти в конкурсную массу, и Покупатель останется и без денег и без квартиры.
Поэтому я не рекомендую в погоне за призрачной выгодой рисковать по крупному, занижая продажную стоимость недвижимости. Ориентируйтесь на рыночную и кадастровую стоимость.
Но это не значит, что нет законных способов сэкономить на налогах. Каждая ситуация уникальна.
Хотите платить меньше, при этом совершать сделки без рисков-обращайтесь к юристу или адвокату, сопровождающему сделки с недвижимостью, он проверит чистоту сделки и подскажет наилучшие решения, исходя из вашей ситуации.
