Покупка земельного участка под строительство — это решение, которое требует внимательной юридической проверки. На практике нередко встречаются ситуации, когда приобретённый участок не может использоваться по назначению: строительство невозможно, коммуникации не подлежат подключению, оформление прав ограничено.
Причины этого часто связаны с правовым статусом земли, видом разрешённого использования и иными ограничениями. Ключевым параметром при выборе участка является вид разрешённого использования (ВРИ). Именно он определяет, допустимо ли строительство жилого или садового дома, возможно ли оформление регистрации и подключение инженерных сетей. ВРИ указывается в выписке из ЕГРН и доступен для проверки на публичной кадастровой карте по кадастровому номеру участка.
Наибольшее количество юридических рисков связано с участками, имеющими ВРИ «ведение огородничества» (код 13.1 по классификатору Росреестра). На таких землях разрешено только выращивание сельскохозяйственных культур и размещение временных некапитальных сооружений.
Строительство жилых и даже садовых домов запрещено. Регистрация на таких участках невозможна, равно как и подключение к системам электроснабжения, газоснабжения, водопроводу. Участки с ВРИ «ведение садоводства» (код 13.2) имеют более гибкий режим использования. Здесь разрешено строительство как садовых, так и жилых домов, допустимо оформление права собственности, подключение к инженерным сетям, а также регистрация по месту жительства — при соблюдении соответствующих строительных норм.
Наиболее предпочтительным вариантом для строительства остаются участки с ВРИ «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС, код 2.1). Они предназначены для возведения жилого дома, вспомогательных построек, проведения всех необходимых коммуникаций. Как правило, такие участки расположены в границах населённых пунктов, что обеспечивает доступность инфраструктуры и упрощает административные процедуры.
Также допустимы участки с ВРИ «ведение личного подсобного хозяйства» (ЛПХ, код 2.2), при условии, что они находятся в границах населённого пункта. В этом случае допускается строительство жилого дома. Если же участок расположен за пределами населённых пунктов, строительство возможно только в рамках нужд сельского хозяйства. Нередко встречаются участки, находящиеся в категории «земли сельскохозяйственного назначения».
Даже если такие земли продаются с обещанием возможности строительства, фактически это допускается только при наличии определённого ВРИ и исключительно в целях сельхоздеятельности. Например, на участках с ВРИ «ведение крестьянского (фермерского) хозяйства» разрешено строительство хозяйственных построек, но не жилого дома для постоянного проживания. Помимо ВРИ, необходимо учитывать категорию земель. Только земли населённых пунктов предоставляют возможность строительства жилых объектов. Земли лесного фонда, водного фонда, особо охраняемых природных территорий и аналогичные категории не допускают подобного использования.
Дополнительно следует запросить градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Он содержит сведения о наличии ограничений и зон с особыми условиями использования территории (например, санитарно-защитные зоны, охранные зоны, водоохранные полосы). Эти ограничения могут существенно повлиять на возможность строительства. Ещё один важный момент — наличие обременений и ограничений прав.
К ним относятся зарегистрированные сервитуты, аренда, залог, аресты, судебные запреты. Например, если по участку проходит линия электропередач или газопровод, использование земли может быть ограничено, а возведение зданий — невозможно.
Таким образом, перед приобретением земельного участка следует: • Проверить ВРИ и категорию земель через ЕГРН и публичную кадастровую карту; • Получить ГПЗУ и изучить территориальные ограничения; • Проверить наличие обременений и прав третьих лиц; • Убедиться в возможности подключения коммуникаций; • При необходимости — обратиться за юридическим заключением.
Невнимательность к указанным аспектам может привести к значительным финансовым и временным затратам. Правовая проверка участка перед покупкой — обязательный шаг при принятии инвестиционного решения в сфере недвижимости.
