В последние годы ситуация с коммунальными квартирами стала заметно сложнее. Количество объектов, находящихся в долевой собственности, неизбежно растёт: жильё наследуют, приватизируют, дарят, разделяют между родственниками. Всё больше собственников оказываются в одной квартире, не имея между собой ни бытовых договорённостей, ни понимания того, как распределяются права и обязанности.
На фоне этого увеличивается число конфликтов — прежде всего тех, что связаны с появлением в квартире посторонних жильцов. Типичная ситуация: один из собственников постоянно проживает в коммунальной квартире, а другой решает сдавать свою комнату третьим лицам. Формально он считает, что распоряжается своей собственностью. Фактически же он затрагивает права остальных совладельцев, поскольку квартиранты начинают пользоваться общими помещениями — кухней, санузлом, коридором.
До недавнего времени судебная практика по таким спорам была неоднородной. Верховный суд РФ своим новым правовым подходом изменил ситуацию, сформировав однозначный и обязательный для судов вывод: сдача комнаты или доли в коммунальной квартире без согласия остальных собственников незаконна и ведёт к выселению арендаторов.
Новая правовая позиция Верховного суда: суть и значение
Верховный суд РФ в Определении № 1-КГ25-2-КЗ установил принципы, которые теперь становятся ориентиром для всех судов страны. Рассмотрим их подробно.
1. Общие помещения — это совместная собственность всех дольщиков
Коммунальная квартира не состоит только из отдельных комнат. Существенную часть такого жилья составляют помещения общего пользования:
- кухня,
- коридоры,
- санузлы,
- кладовые,
- в ряде случаев — балконы и другие элементы.
Эти помещения находятся в общей долевой собственности всех владельцев, что следует из статей 41–42 Жилищного кодекса РФ.
Таким образом, сдача одной комнаты в аренду автоматически означает, что наниматели будут пользоваться общими помещениями. Это — распоряжение общим имуществом, а не только личным.
2. Распоряжаться общим имуществом можно только с согласия всех совладельцев
Статьи 246 и 247 ГК РФ прямо закрепляют: владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, допускается лишь по взаимному согласию дольщиков.
Сдавая комнату в коммунальной квартире, собственник:
- не только предоставляет свою площадь,
- но и создаёт для арендаторов доступ к кухне, санузлу и другим общим зонам.
По сути, он принимает решение за всех собственников.
Если согласие не получено — договор найма не может считаться законным.
3. Договор найма комнаты, заключённый без согласия других, подлежит расторжению
Это ключевой вывод ВС.
Если один из собственников сдал комнату без согласия остальных дольщиков, то:
- любой совладелец вправе обратиться в суд,
- суд признает договор недействительным,
- арендаторы подлежат выселению,
- собственнику могут запретить повторное заселение третьих лиц без согласия.
Верховный суд подчеркнул: правило действует вне зависимости от того, закреплён ли отдельный порядок пользования комнатами соглашением или судебным актом.
Даже если у собственника есть документ, подтверждающий, что конкретная комната «закреплена» за ним, — это не даёт ему права сдавать её без учёта интересов других.
Почему эта позиция стала переломной
Раньше суды рассматривали споры индивидуально
Каждое дело разбиралось исходя из бытовых обстоятельств: шум, мешающие жильцы, нарушение правил пользования, конфликты.
В ряде случаев суды оставляли арендаторов, если собственник доказал, что сдаёт «только свою часть».
Теперь подход единый и строгий
Верховный суд дал сигнал:
- в долевой собственности нет «своей части», если использование предполагает затрагивание общего имущества.
Поэтому договор аренды без согласия всех — недействителен.
Реальный пример: как применяется позиция ВС
Ситуация, встречающаяся ежедневно:
Собственник А проживает в коммунальной квартире.
Собственник Б не живёт, но сдаёт свою комнату двум арендаторам.
Арендаторы занимают кухню, шумят, используют общие помещения в неудобное время.
Собственник А обращается в суд.
Раньше ему предстояло доказывать «значительное нарушение интересов».
Теперь достаточно доказать:
- наличие договора аренды,
- отсутствие согласия,
- факт проживания посторонних.
Этих обстоятельств достаточно для выселения.
Почему ВС акцентировал внимание именно на коммунальных квартирах
Потому что коммунальная квартира — особый правовой режим.
В ней:
- несколько собственников одновременно пользуются одним помещением;
- существует бытовая зависимость друг от друга;
- невозможно полностью изолировать проживание одной семьи от другой.
Даже если комнаты изолированы, общие помещения остаются неотделимыми.
Сдача комнаты — это вторжение в личное пространство других.
Можно ли теперь вообще сдавать комнату?
Да. Но:
1. Нужно получить согласие всех дольщиков — лучше письменное
Это минимизирует споры и исключает риски признания договора недействительным.
2. Важно согласовать порядок пользования общими помещениями
Кто и когда использует кухню, как распределяются обязанности по уборке и т. д.
3. Желательно зафиксировать условия в соглашении
Это снижает вероятность будущих претензий.
Что делать, если у вас поселили посторонних жильцов без согласия
Шаг 1. Письменно потребовать прекратить незаконное проживание
Важно ссылаться на нормы ЖК РФ и ГК РФ.
Шаг 2. Зафиксировать факт проживания
Подойдут:
- фотографии,
- показания свидетелей,
- записи вызовов полиции,
- переписка.
Шаг 3. Обратиться в суд
Требовать:
- признать договор найма недействительным,
- выселить жильцов,
- запретить собственнику повторную сдачу.
Почему собственникам важно знать новую позицию Верховного суда
Потому что она:
- защищает право на неприкосновенность жилища,
- помогает урегулировать конфликты без многолетних тяжб,
- формирует единый судебный стандарт,
- делает коммунальные квартиры менее хаотичными и более предсказуемыми.
Эта позиция также влияет на все споры о долевой собственности, не только коммунальные, поскольку логика Верховного суда едина: распоряжаться общим имуществом можно только совместно.
Итоги
Решение Верховного суда стало значимым событиям в жилищной сфере. Оно укрепляет права собственников и создаёт цивилизованные механизмы разрешения конфликтов.
Главные выводы:
- сдача комнаты в коммунальной квартире — это распоряжение общим имуществом;
- такое распоряжение возможно только с согласия всех дольщиков;
- при отсутствии согласия договор найма признаётся недействительным;
- арендаторы подлежат выселению;
- судебная защита стала проще и эффективнее.
Новая правовая позиция ВС делает коммунальные квартиры более управляемыми и снижает вероятность конфликтов, которые часто доводили людей до отчаяния.
С учётом роста числа долевых собственников, эта позиция станет основой для будущей практики по всей стране.
