Сфера недвижимости — одна из самых уязвимых с точки зрения мошеннических схем и различных афер. По некоторым опубликованным данным, около 50% сделок на вторичном рынке могут совершать черные риелторы, а незаконный оборот в этой сфере достигает 300 млрд рублей в год. По оценкам специалистов, в последние пять лет число преступлений в сфере недвижимости совершаемых за год, выросло более чем на 18%.
Причем, речь идет не только о выявленных случаях. О значительном числе правонарушений становиться известно спустя годы. Одна и та же квартира, с которой изначально совершили сделку, например, с нарушением прав кого-либо из сособственников, может перепродаваться по нескольку раз. К моменту обнаружения проблемы жертвами преступной схемы становятся ничего не подозревающие добросовестные приобретатели.
Большая часть преступлений с недвижимостью совершается на вторичном рынке при сделках в простой письменной форме. Как правило, в этом случае стороны договора – люди, не обладающие юридическими знаниями. Поэтому их легко ввести в заблуждение. Например, мошенник может вместо договора ренты, представить на подпись договор дарения квартиры. Либо мошенник может убедить наивного собственника, что договор купли-продажи его недвижимости при оформлении денежного займа – это просто «страховка». На самом деле, заключение такого договора — это прямой путь к потере крыши над головой. Очень сложно будет доказать в суде, что человека обманули и он не планировал отдавать кому-то свои квадратные метры.
Другой вариант обмана собственника недвижимости основан на непонимании пределов ответственности участников сделки. Необходимой осознавать, что риелтор — это нанимаемый специалист по коммерческим вопросам (оценке рынка, подбору выгодного варианта жилья, торгам). При этом, риелтор не несет ответственности за собственника или приобретателя жилья. Сотрудник МФЦ, принимающий документы на регистрацию перехода права собственности, также не несет ответственности за правильность совершаемой сделки.
Обобщая сказанное – основные виды мошеннических схем в недвижимости связаны с заключением ничтожных сделок, продажей одного объекта недвижимости нескольким покупателям, предоставлением для продажи имущества с фальшивыми судебными документами и завещаниями. Все эти схемы, как правило, сопряжены с использованием поддельных документов – доверенностей, документов о праве собственности на квартиру, паспортов.
Сегодня как правило риэлтерские компании заявляют о проверке юридической чистоты сделки. Однако, даже если сделка осуществляется через риэлтерскую компанию, будет совсем не лишним самостоятельно проверить предстоящую сделку. Если же сделка осуществляется самостоятельно, то такая проверка будет просто необходима. Алгоритм проверки состоит из следующих этапов.
- В первую очередь, нужно понимать природу сделки, которая совершается. Например, нельзя соглашаться на подписание договора-купли продажи в обеспечение займа.
- Затем, необходимо проверить наличие у продавца прав собственности на отчуждаемое имущество.
- В завершение необходимо проверить, в каком финансовом положении находится продавец. Это поможет избежать потенциальных проблем, например, в случае если продавца признают банкротом, сделку оспорят, а купленное имущество заберут или заставят за него доплатить.
Относительно первого пункта алгоритма, при наличии сомнений, лучше обратиться к юристу. В формате YouTube невозможно оговорить все нюансы. О последующих этапах проверки и о том, где можно найти информацию о продавце и отчуждаемом объекте, я подробнее расскажу далее.
Итак, для проверки прав собственности продавца на отчуждаемое имущество для начала необходимо убедиться в том, что он действительно является тем, кем представляется. Для этого попросите у продавца копию его паспорта – первый разворот и сведения о регистрации по месту жительства. Не все согласятся передать копию паспорта. В таком случае, воспользуйтесь сведениями проекта договора при его наличии или попросите продавца сообщить паспортные данные – серия и номер паспорта, кем и когда выдан, адрес регистрации по месту жительства. После получения необходимых сведений бесплатно на сайте МВД России через соответствующий можно выполнить элементарную проверку по списку недействительных паспортов. Проверка действительности паспорта гражданина РФ, а именно верификация связки – фамилия, имя, отчество, день рождения гражданина РФ, номер паспорта и дата его выдачи, к сожалению, возможна лишь на платных сервисах. Как говориться – Google в помощь, дабы не быть обвиненным в рекламе. https://iidx.ru/
Понятно, что в случае если по данным на сайте МВД России – паспорт недействителен, или при более глубокой проверке установлены несоответствия, вряд ли стоит заключать с таким продавцом сделку.
Информацию про объект недвижимости, его владельцах, данные об обременении (арест, ипотека) можно получить в Росреестре. Для этого необходимо знать адрес или кадастровый номер объекта недвижимости. При покупке недвижимости, закажите выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и выписку о переходе прав собственности на объект. Посмотрите, как и когда недвижимость досталась нынешнему владельцу. Например, если квартира досталась человеку в наследство месяц назад, а он уже ее продает — это повод задуматься. Возможно, продавец хочет избавиться от недвижимости побыстрее, пока не появились другие наследники.
Убедится в том, что имущество не находится в залоге можно обратившись к Реестру уведомлений о залоге движимого имущества. Для получения сведений нужно знать фамилию, имя, отчество, данные об имуществе (например, VIN автомобиля или номер и дату выпуска облигаций). Как только с банком заключается договор залога на движимое имущество (автомобиль, драгоценности, товары в обороте, предметы искусства), информация об этом вносится в Реестр уведомлений о залоге движимого имущества. Разумеется, продавать залоговое имущество незаконно, но находятся умельцы, которые так делают. Потом приходит банк и пытается отобрать имущество у добросовестных покупателей.
На сайте Федеральной службы судебных приставов можно проверить исполнительные производства в отношении продавца. Для этого достаточно знать фамилию, имя, отчество и дату рождения продавца. Исполнительное производство – это процесс, когда судебные приставы взыскивают долг с человека или компании. На сайте ФССП есть информация обо всех возбужденных и оконченных исполнительных производствах. Там же можно узнать сумму задолженности. Разумеется, если у человека несколько крупных долгов, заключать с ним сделку рискованно.
Закон о банкротстве говорит, что, если вы заключаете сделку, зная о плохом финансовом положении продавца, вы должны быть готовы к возможным последствиям (сделку оспорят, имущество заберут). Поэтому, до сделки спросите у продавца, есть ли у него долги и проблемы с кредиторами. Письмо, в котором вы интересуетесь, нет ли у продавца долгов, пошлите по почте обычной или электронной. Сделайте скриншот или сохраните платежку от “Почты России”. При необходимости, факт того, что вы заранее поинтересовались финансовым положением продавца, поможет вам в суде. С точки зрения суда вы будете добросовестным покупателем, проявившим должную осмотрительность.
В целях проверки не будет лишним убедиться в отсутствии гражданских, уголовных и банкротных дел в отношении продавца в производстве судов. Для этого необходимы сведения об адресе регистрации и адресе места фактического жительства продавца, конечно его фамилия, имя, отчество. Районные суды по месту регистрации будут рассматривать дела в отношении продавца в общем случае. При рассмотрении дел о взыскании задолженности по кредиту, скорее всего дело будет рассматриваться по месту нахождения банка. Опять же скорее всего районный суд в этом случае будет соответствовать месту фактического проживания человека. Если город крупный и поделен на районы, не будет лишним проверить наличие дел в отношении продавца по всем районам.
В картотеке арбитражных дел можно проверить наличие или отсутствие у проверяемого физического лица дел о банкротстве. В отношении индивидуального предпринимателя кроме того можно увидеть все арбитражные разбирательства и вынесенные по ним решения. Любое возбужденное дело – повод задуматься.
В Едином федеральном реестре сведений о банкротстве хранится информация обо всех делах о банкротстве. Для получения сведений достаточно знать ИНН или ФИО. Кроме того, по закону за 15 дней до банкротства физлица и индивидуальные предприниматели должны опубликовать информацию о том, что они собираются банкротиться. Данная информация аккумулируется на сайте Федерального ресурса. Поэтому, после проверки баз данных арбитражных судов и Единого федерального реестра сведений о банкротстве нужно узнать – не собирается ли человек или индивидуальный предприниматель подавать на банкротство. Для этого достаточно фамилии, имени, отчества продавца.
На сайте ГИБДД МВД России можно узнать информацию обо всем, что происходило с машиной, которую вы собираетесь покупать. Не находится ли автомобиль в розыске, в каких ДТП участвовал, кто собственники, какие штрафы получал водитель. Для этого необходимо знать серию и номер водительского удостоверения, серию и номер Свидетельства о регистрации транспортного средства (СТС), VIN-номер автомобиля. Аналогичную информацию легко получить и во многих других сервисах, но у сайта ГИБДД есть преимущество – он бесплатный.
В поисковиках и социальных сетях можно поискать компромат на продавца. Цифровой след может сказать про человека очень многое. Юристы, ведущие дела с банками и кредитными организациями, используют обычные поисковики, чтобы проверить благонадежность клиентов. Иногда, просто пробив Фамилию, Имя и Отчество человека в Google, можно узнать много неожиданного. Скажем, найти занятную подборку на сайте Компромат.ру или отзывы «Не связывайтесь с ним, это мошенник!!!». C такими персонажами так же не стоит приобретать имущество.
Указанные в видео сервисы не взаимозаменяемы. Пользоваться нужно всеми сразу, а не каким-то одним. Причем иметь в виду, что полученные сведения с течением времени могут потерять свою актуальность. Например, после получения сведений, потенциальный продавец оформил кредит в банке, заложив в обеспечение долга свое имущество.
Думаю, лучше перед сделкой потратить пару часов, чем потом годами участвовать в судебных заседаниях. Проверку лучше проводить непосредственно перед сделкой. После того, как вы проверили продавца, сделайте скриншоты с каждого сайта. Включите отображение даты и времени, когда был сделан скриншот. Это тоже поможет вам доказать свою добросовестность в случае суда.
Покупателю выгодна оплата по сделке безналичным платежом. Расписку легко оспорить, а перевод со счета на счет оспорить невозможно. Однако, с другой стороны, продавцу выгодна оплата наличными. Почему, я рассказывал в видео о том, как обезопасить свое имущество при банкротстве.
Если продавец настаивает на наличке, снимите нужную сумму за несколько дней до сделки, а лучше в день сделки. Важно при этом, снять с банковского счета именно столько, сколько вы должны отдать. Разумеется, выписку из банка нужно сохранить.
Перед заключением договора желательно выполнить оценку имущества у специалиста. Если продавец предлагает цену существенно ниже рыночной, его добросовестность вызывает сомнения. Согласен, что обидно отказываться от выгодного варианта. Но негативные последствия будут значительно большими, если в последующем придется бегать по судам и доказывать свою добросовестность. Подтверждать то, что вы ничего не знали о проблемах продавца и надеяться на благосклонность суда.
В заключение. После заключения сделки купли-продажи, скачайте приложение “Почты России” и зарегистрируйтесь в нем. Многие люди узнают о том, что сделка оспорена, уже на стадии исполнения решения суда. Это происходит из-за того, что люди не всегда живут там, где прописаны, или по различным причинам не получают почту. В итоге суд о признании сделки недействительной, взыскании денег или имущества проходит без их участия. Регистрация в приложении «Почты России» позволит снизить риски рассмотрения дела, при его возбуждения, без вашего участия.
Аналогичная ситуация с «Госуслугами». После того, как заключили крупную сделку, обязательно авторизуйтесь на портале “Госуслуги”, включите функции “Получать Госпочту” и “Автодобавление отправлений по номеру телефона и адресу”. Так вы сможете отслеживать, кто присылает вам письма. Увидели письмо из суда – срочно узнайте, в чем дело.
Статья на сайте адвоката
Видео на YouTybe-канале «Колегия адвокатов»
