Как правильно дарить коммерческую недвижимость родственникам – позиция ВС РФ

Суть спора:

Мать-ИП (ОСН) подарила дочери-ИП (ОСН) коммерческую недвижимость.Налоговая доначислила НДФЛ, штрафы — мол, освобождение по п. 18.1 ст. 217 НК РФ для «коммерции» не работает.

Позиция судов первой инстанции: запутались.

Позиция Верховного суда (дело № 309-ЭС24-21782 от 17.04.2026):

Главное — родство, а не статус недвижимости или наличие ИП. Льгота по налогам при дарении работает!

Освобождение от НДФЛ действует, если:

• Даритель и одаряемый — близкие родственники (ст. 217 НК РФ);
• Одаряемый — ИП на ОСН.

⚠️ ТРИ КЛЮЧЕВЫХ ЗАМЕЧАНИЯ (суды нижестоящих инстанций и практика):

1) УСН — может не прокатить.

В главе 26.2 НК РФ нет прямого освобождения дохода от дарения от родственников. Безвозмездно полученная коммерческая недвижимость на УСН = внереализационный доход. Исключение — ст. 251 НК РФ. Решение ВС РФ прямо регулирует только  ОСН.

2) НДС — западня

Если оба ИП — плательщики НДС, налоговики могут попытаться безвозмездную передачу недвижимости признать реализацией. А это уже НДС с передающей стороны.

3) Статус ИП не спасёт, если он «мешает»

Верховный суд сказал: статус ИП не важен для применения п. 18.1 ст. 217 НК РФ. Но это работает только для НДФЛ и только на ОСН.

📌 Итог:

Налог с подарка (коммерческая недвижимость) зависит от режима налогообложения:

✅ ОСН не облагается (если близкие родственники)

❌ УСН – доход. Готовьте налог

❌ НДС – плательщик. Риск реализации у дарителя

Верховный суд приравнял дарение к наследованию. Но расслабляться рано:

льгота работает выборочно. Ошибка с системой налогообложения — и вы в деле

‼️Не дарите «вслепую».

Сначала проверьте:

– родство

– режим ОСН

– НДС — под контролем.