Недавно я выступил на стороне ответчицы по иску о признании сделки недействительной на основании ст. 168-170 и ст. 178 Гражданского кодекса РФ.
Дело рассматривалось Московским районным судом г. Санкт-Петербурга, дело № 2-4779/2025, а также Санкт-Петербургским городским судом, дело № 33-19685/2026.
Обстоятельства дела: В ноябре 2025 года ко мне обратилась пенсионерка, жительница Санкт-Петербурга Надежда, которая рассказала, что купила квартиру у своей подруги Людмилы, после чего продавец подала иск о расторжение договора купли-продажи.
Перед тем, как расторгнуть договор купли-продажи Истец обратилась в полицию, указав, что ее ввели в заблуждение и завладели ее квартирой мошенническим путем.
В обосновании требований Истец указала, что была обманута и введена в заблуждение относительно формы сути и последствий договора купли-продажи квартиры, полагая, что подписывает договор пожизненной ренты в интересах своего сына, который в силу заболевания не может работать и обеспечивать себя. Также, Истец указала, что хотела заключить с Надеждой (Ответчиком) именно договор ренты для того чтобы после ее смерти последняя обеспечила проживание в квартире сына Истца с оплатой коммунальных платежей за квартиру и предотвратила возможное лишение его жилья злоумышленниками. Помимо прочего, Истец указывает, что денежные средства от продажи своей квартиры она не получила, а цена, указанная в договоре значительно ниже рыночной стоимости спорной квартиры.
По факту же продавец до сделки заверяла, что переедет со своим сыном в Псковскую область, где намеревается приобрести дом. Однако после сделки прекратила все контакты с покупателем, а через 1 год написала заявление в полицию о мошенничестве.
Наши доводы и возражения:
- Квартира была приобретена по цене ниже рыночной, так как сын истца, также зарегистрированный в ней, имеет право пожизненного проживания, ввиду того, что не участвовал в приватизации;
- После сделки продавец размещала более 1 млн. рублей во вклад под проценты ПАО «Сбербанк» (как данные доказательства мы получили, простите, писать не буду), что указывает на наличие крупной суммы после сделки;
- В материалы дела мы предоставили видеозапись, на которой сразу после сделки продавец рассказывает, что именно продала квартиру своей подруге;
- Сделка, по словам истца, была заключена при ее существенным заблуждении, а следовательно сделка является оспоримой (не ничтожной), и значит срок давности в 1 год с момента ее заключения истек;
- В судебном заседании Истец заявила, что ее целью при заключении договора купли-продажи являлось, чтобы ее сын был обеспечен жильем и его не выселили из квартиры.
То есть, сделкой купли-продажи целью истца являлось помимо получения денежных средств за отчужденный объект сохранение проживания в этом объекте своего сына.
Вместе с тем, если внимательно ознакомится с содержанием ч. 4 ст. 178 ГК РФ, (Содержание статьи: «Сделка не может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, если другая сторона выразит согласие на сохранение силы сделки на тех условиях, из представления о которых исходила сторона, действовавшая под влиянием заблуждения. В таком случае суд, отказывая в признании сделки недействительной, указывает в своем решении эти условия сделки»), становится ясным, что истец получила исполнение именно того, на что была направлена ее воля при заключении договора. Из изложенного следует, что такая сделка не может быть признана недействительной.
- Ну и на мой взгляд, самое главное доказательство, это проведенная по делу психолого-психиатрическая экспертиза из которой следует, что продавец (Истец) осознавала значение своих действий и ими руководила на момент сделки.
Результат: В первой инстанции мы проиграли, Московский районный суд г. Санкт-Петербурга удовлетворил иск продавца, признал сделку недействительной, причем указал, что факт передачи денег не был доказан.
Мы, по понятным причинам, подготовили и подали апелляционную жалобу.
20.08.2026 Санкт-Петербургский городской суд рассмотрел апелляционную жалобу, полностью согласился с нашими доводами, отменил решение суда первой инстанции и принял по делу новое решение, которым отказал в удовлетворении требований истца.
Вывод: По данной категории дел необходимо обращать внимание на каждую деталь, а особенно на обстоятельства, при которых был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости.
Самыми важным всегда будет являться допрос свидетелей и самого истца (в нашем деле она являлась в процессы), которые позволят установить, на что была направлена воля при совершении сделки.
Также стоит особое внимание обратить на результаты проведения психолого-психиатрической экспертизы, так как именно такие выводы и результаты будут иметь основополагающее значение для дела.
Важная информация:
По делу ходатайствуйте о проведении комплексной судебной психолого-психиатрической амбулаторной экспертизы.
Экспертизу в Санкт-Петербурге необходимо назначать в Санкт-Петербургское казенное учреждение здравоохранения «Городская психиатрическая больница №6», адрес: 191167, г. Санкт‑Петербург, наб. Обводного канала, д. 9, лит. «А», конт. тел.: 8 (812) 246‑27‑08, ОГРН: 1037843023965, ИНН: 7825666997, КПП: 784201001, главный врач – Кондакова Вероника Евгеньевна.
На дату написания статьи стоимость экспертизы составляет 48 807,00 рублей. Данную сумму нужно внести на депозит Судебного департамента в г. Санкт-Петербурге.
Автор статьи – Юрист, Брюханов Сергей Александрович.
