Дарственная на недвижимость (договор дарения) — это безвозмездная передача права собственности, и главный «налоговый» вопрос здесь почти всегда возникает у одаряемого: если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками, доход в виде подаренной недвижимости освобождается от НДФЛ, а если нет — одаряемый должен задекларировать такой доход и уплатить налог. Когда НДФЛ возникает, для налоговых резидентов применяется общая (прогрессивная) шкала ставок НДФЛ, а для нерезидентов действует ставка 30% по общему правилу, если доход не подпадает под специальные исключения. Практически это означает, что при дарении «не родственнику» одаряемому нужно подать 3-НДФЛ до 30 апреля года, следующего за годом дарения, и заплатить налог до 15 июля этого же года; эти сроки ФНС прямо подтверждает в разъяснениях по декларационной кампании.
С точки зрения оформления дарственной важно учитывать, что с 2025 года для договоров дарения недвижимого имущества между гражданами установлено обязательное нотариальное удостоверение, и без нотариуса Росреестр такую сделку не зарегистрирует.
Это правило само по себе снижает часть рисков (нотариус проверяет документы и волю сторон), но ключевые юридические риски остаются, и их полезно понимать заранее. Для дарителя основной риск в том, что после регистрации перехода права собственности он фактически теряет контроль над объектом: одаряемый становится собственником и может распоряжаться им по своему усмотрению, а «откатить назад» дарение можно только в ограниченных случаях, прямо предусмотренных законом (например, если одаряемый покушался на жизнь дарителя или умышленно причинил ему телесные повреждения; также закон допускает отмену при наличии специально оговоренного в договоре условия на случай смерти одаряемого).
Для одаряемого типичный риск — получить объект с обременением или «спорной» историей: если квартира находится в совместной собственности супругов и дарит её один супруг, второй супруг вправе оспаривать сделку при определённых условиях, поэтому в таких ситуациях критично проверять семейный статус дарителя и вопрос согласия супруга (для сделок с имуществом, права на которое подлежат госрегистрации, закон предусматривает нотариальную форму согласия другого супруга). Наконец, отдельный практический риск для обеих сторон — налоговый: при дарении «не близкому родственнику» сумма НДФЛ может быть существенной, и это нужно просчитывать заранее, чтобы дарственная не стала финансовой неожиданностью уже после регистрации права.
