“Аренда юридического адреса”: анализ рисков и рекомендации

Аренда юридического адреса

Сдача в аренду нежилого помещения традиционно воспринимается как источник стабильного пассивного дохода. Однако на практике многие арендодатели сдают помещение исключительно в качестве юридического адреса, без фактического размещения там сотрудников или оборудования. На первый взгляд, это беспроигрышная схема, но в условиях ужесточения контроля со стороны ФНС она таит в себе риски как для собственника недвижимости, так и для самой компании.  В данной статье мы разберем последствия «массовой регистрации» и дадим практические рекомендации, как защитить свои интересы.

Минусы для арендодателя при предоставлении юридических адресов компаниям

Основные минусы для арендодателя при предоставлении юридических адресов компаниям, фактически не расположенных по юридическому адресу:

1. Если в отношении организаций, которым предоставлены адреса, будут проводиться какие-либо проверки, то в первую очередь они будут проводиться по юридическому адресу. В частности, если у организаций имеется кредиторская задолженность перед бюджетом, банками или прочими кредиторами, то могут беспокоить служба судебных приставов, правоохранительные и судебные органы.
2. По юридическому адресу также будет приходить вся почтовая корреспонденция (письма, запросы, уведомления, извещения, судебные повестки).
3. При регистрации более 5 юридических лиц по одному адресу налоговые органы могут признать фактическое местонахождение организаций «адресом массовой регистрации юридических лиц».

Если арендодатель также зарегистрирован по массовому адресу, то сам факт регистрации не влечёт за собой юридических последствий. Однако факт того, что адрес юридического лица, указанный в ЕГРЮЛ, является адресом «массовой регистрации», может свидетельствовать о недостоверности указанных в ЕГРЮЛ сведений и проведению проверок со стороны налогового органа о достоверности места нахождения юридических лиц, зарегистрированных по данному адресу.

По решению руководителя регистрирующей ИФНС отдельные адреса в список массовых адресов могут не включаться, даже если критерий «массовости» по этому адресу превышен. Эта касается офисов и бизнес-центров, по адресу которых заведомо регистрируется много компаний. Но на практике такие адреса тоже нередко попадают в списки.

4. Также есть риск, что по истечении срока аренды арендатор не перерегистрируется на новое помещение, а адрес компании в ЕГРЮЛ останется прежним. В таком случае арендодателю придется самостоятельно обратиться в ИФНС.

Минусы для юридических лиц-арендаторов, зарегистрированных по одному адресу

1. Отказ в государственной регистрации юридического лица либо регистрации смены юридического адреса.

Согласно приказу ФНС России от 28.12.2022 № ЕД-7-14/1268@ налоговый орган проводит проверку по факту достоверности сведений, включаемых в ЕГРЮЛ, если адрес помещения в соответствии с содержащимися в ЕГРЮЛ сведениями является адресом пяти и более юридических лиц.

• В частности, при регистрации новой организации ИФНС проводит проверку фактического наличия указанного в документах адреса, проверяет согласие собственника помещения. При возникновении сомнений в достоверности представленной информации может проводиться выезд по указанному адресу с проведением осмотра помещения (п. 4.2 ст. 9 закона № 129-ФЗ от 08.08.2001).

Проверить адрес массовой регистрации юридических лиц налоговая может по различным признакам, в частности, проверяется: наличие вывески организации и оборудованных рабочих мест, присутствует ли по данному адресу представитель компании, принимается ли адресованная юридическому лицу корреспонденция и т.д.

• Согласно п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 № 61 при рассмотрении споров, связанных с отказом в государственной регистрации юридического лица, арбитражным судам необходимо принимать во внимание, что регистрирующий орган вправе отказать в государственной регистрации при наличии подтвержденной информации о недостоверности представленных сведений об адресе юридического лица, то есть о том, что такой адрес был указан без намерения использовать его для осуществления связи с юридическим лицом.

Таким образом, в случае, если по результатам проверки достоверности сведений установлена их недостоверность, то регистрирующий орган принимает решение об отказе в регистрации.

Следует отметить, что при создании фирм проверка в таком случае проводится в срок, отведенный для государственной регистрации, то есть в течение 3 рабочих дней, исключительно путем изучения документов, имеющихся у регистратора или представленных заявителем.

Во всех других случаях, например при смене места нахождения адреса налоговики могут приостанавливать государственную регистрацию на срок до 1 месяца и проводить куда более широкий спектр проверочных мероприятий.

2. Возможность привлечения к ответственности за представление недостоверных сведений о юридическом лице.

Верховный суд в Определении № 306-КГ17-21112 отмечает, что место нахождения юридического лица имеет существенное значение, поскольку оно фактически определяет место исполнения обязательств, место уплаты налогов, подсудность споров, а также возможность осуществления надлежащего налогового контроля. Поэтому если при регистрации в качестве юридического лица, заявитель подаёт документы с указанием недостоверного адреса, это приравнивается к непредставлению документа.

• В частности, согласно ч. 4 ст. 14.25 КоАП РФ непредставление или представление недостоверных сведений о юридическом лице или об индивидуальном предпринимателе в орган, осуществляющий государственную регистрацию юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, в случаях, если такое представление предусмотрено законом,  влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей.

3. Ликвидация юридического лица, сведения об адресе которого недостоверны.

Одним из поводов для проведения налоговым органом проверки о достоверности сведений о юридическом адресе может являться в частности тот факт, что адрес юридического лица, указанный в ЕГРЮЛ, является адресом значительного количества иных юридических лиц, т.е. является адресом «массовой регистрации».

• После проведения выездной проверки и  в случае установления недостоверности сведений об адресе, учредителях, руководителе (в частности при несоответствии критериям, указанным в п. 1) налоговый орган направляет юридическому лицу, учредителям и директору уведомление о необходимости представления достоверных сведений.  В случае невыполнения юридическим лицом данной обязанности, а также в случае, если представленные юридическим лицом документы не свидетельствуют о достоверности проверяемых сведений, в ЕГРЮЛ вносится запись о недостоверности сведений.

В случае, если не устранить запись о недостоверности сведений из ЕГРЮЛ в течение 6 месяцев, налоговая может инициировать процедуру принудительной ликвидации организации.

4. В случае, если договор аренды помещения будет заключен в отношении одного и того же имущества, арендуемое имущество фактически компанией не используется, то налоговый орган может посчитать, что организации используют фиктивный договор и соответственно снять расходы на аренду и вычеты по НДС.

5. Банк через суд может расторгнуть договор банковского счета с организацией, сведения об адресе, которой недостоверны.

Из судебной практики: Постановление Президиума ВАС от 27.04.2010 № 1307/10. «Таким образом, достоверная информация о местонахождении юридического лица является существенным условием как при заключении, так и при исполнении договора банковского счета, поэтому непредставление клиентом необходимых сведений при изменении его идентификационных признаков может служить основанием для расторжения банком договора банковского счета в силу Закона о противодействии легализации преступных доходов».

6. Снижение деловой репутации, проблемы при заключении договоров, получении ЭЦП.

Сведения об адресе массовой регистрации являются публичными и общедоступными. Регистрация компании по адресу массовой регистрации является признаком компании-однодневки, что может являться отрицательным фактором при проверке компании со стороны контрагентов, а также налоговых органов.

Как сказано в Письме ФНС России от 24.07.2015 N ЕД-4-2/13005@, регистрация по массовому адресу является одним из признаков фирмы-однодневки. В связи с чем сделки с таким контрагентом могут быть подвергнуты более тщательной проверке, так как использование в хозяйственной деятельности фирм-однодневок является одним из самых распространенных способов получения необоснованной налоговой выгоды.

При этом регистрация контрагента по “массовому” адресу используется налоговыми органами не как самостоятельное основание для признания налоговой выгоды необоснованной, а только как одно из доказательств недобросовестности контрагента и нереальности сделки в совокупности с другими доказательствами.

7. Вся корреспонденция, направляемая юридическому лицу по адресу, указанному в ЕГРЮЛ, считается полученной независимо от того, получила компания ее на самом деле или нет.

Рекомендации. Критерии для подтверждения достоверности сведений об адресе компании, примеры из судебной практики

1. Для того, чтобы минимизировать риск признания фактического местонахождения юридических лиц «адресом массовой регистрации» рекомендуется максимально детализировать адрес каждой организации с указанием здания/строения, этажа, номера кабинета/офиса и т.д. (Постановление АС ПО от 30.06.2015 № Ф06-24941/2015).
2. Заключать договор аренды в отношении части нежилого помещения, поскольку договор аренды в отношении одного и того же имущества не может быть заключен и будет признан фиктивным.
3. Письменное согласие собственника на использование адреса при регистрации юридического лица выдавать только при соответствующем запросе налогового органа и предварительно проверке юридического лица на благонадежность (руководителя создаваемого юридического лица (на практике налоговые органы могут запросить у собственника данную информацию и уточнить у собственника, действительно ли он разрешил использовать адрес для государственной регистрации, однако законом данной обязанности не предусмотрено (ст. 17 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ;  Постановление АС ДВО от 13.05.2016 № Ф03-1063/2016). В свою очередь, в случае проверки помещений арендодателя по факту массовой регистрации фирм-однодневок при установлении факта в оказании содействия при регистрации таких фирм может сыграть роль то, что собственник знал и давал согласие на их регистрацию.
4. Основным доказательством, подтверждающим достоверность адреса юридического лица, является обеспечение связи с ним.

В частности, для подтверждения достоверности адреса необходимо соблюдение следующих критериев:

• отсутствие сведений о том, что связь с юридическим лицом невозможна, корреспонденция не должна возвращаться с пометками “организация выбыла”, “за истечением срока хранения” и т.п. (подп. 1 п. 2 Постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30 июля 2013 года № 61);
• наличие постоянной  двусторонней связи с юридическим лицом, отсутствие фактов выборочности получения почтовой корреспонденции (то есть компания должна не только получать корреспонденцию, но и отвечать на нее, совершать юридически значимые действия, исполнение которых указано в письмах);
• присутствие представителя юридического лица по данному адресу;
• наличие обособленного имущества, вывесок, аншлагов, подтверждающих нахождение либо подготовку к осуществлению деятельности юридического лица (Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 16.11.2015 №Ф01-4580/15 по делу №А43-29844/2014; Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 15.02.2016 по делу № А65-9293/2015);
• наличие почтового ящика;
• указание на график и режим работы;
• наличие прав использования  объекта недвижимости или его части, расположенных по новому адресу юридического лица (договор аренды, субаренды). При регистрации вновь создаваемого юридического лица в составе документов, прилагаемых к заявлению на регистрацию, нет обязанности предоставлять документы, подтверждающие владение объектом недвижимости (так как самой фирмы еще и не существует), указанного в качестве юридического адреса, однако, как было указано ранее, налоговый орган при наличии сомнений в достоверности адреса созданного юридического лица может провести проверку, при которой данный документ уже будет запрошен.
• в случае же регистрации в ЕГРЮЛ сведений о новом адресе юридического лица к заявлению обязательно должны быть приложены документы, подтверждающие наличие права пользования в отношении объекта недвижимости или его части, расположенных по новому адресу юридического лица (абз. 3 п. 6 ст. 17 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ). Следовательно, наличие заключенного договора аренды при регистрации смены юридического адреса обязательно.

Примеры из судебной практики:

• Арендатор помещения с согласия собственника предоставлял его в субаренду другим юридическим лицам, в том числе с возможностью использования этого адреса в качестве юридического. И по доверенностям от субарендаторов получал по этому адресу всю поступающую им корреспонденцию. Суд решил, что, поскольку связь с юридическими лицами по этому адресу поддерживается, адрес не может считаться недостоверным, и признал незаконным отказ в государственной регистрации. Довод о том, что часть почтовых отправлений на этот адрес не была вручена адресатам, суд отклонил (Постановление 7 ААС от 21.07.2015 № 07АП-5764/2015).

Выводы

1. Основные риски, связанные регистрацией юридических лиц по адресу «массовой регистрации» несут сами юридические лица – арендаторы.
2. Из основных рисков юридических лиц-арендаторов, зарегистрированных по одному адресу, следует выделить: отказ в государственной регистрации юридического лица / сведений об адресе юридического лица; ликвидация юридического лица; привлечение к административной ответственности за представление недостоверных сведений; снижение деловой репутации.
3. Главный признак недостоверности адреса юридического лица –  это отсутствие двухсторонней связи с юридическим лицом.